Vanzarea unui imobil in Romania implica nu doar negocierea pretului, ci si un set clar de taxe si costuri obligatorii care trebuie cunoscute din timp. In 2026, regulile fiscale si tarifele percepute de autoritati si profesionisti (ANAF, notari, ANCPI) impun atat obligatii pentru persoane fizice, cat si pentru companii. Ghidul de mai jos rezuma, cu cifre si exemple, ce sume se platesc si cine le colecteaza.
Articolul acopera impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare, TVA-ul in cazurile in care se aplica, onorariile notariale, taxele de publicitate imobiliara si alte cheltuieli frecvente. Sunt incluse repere actuale (2026) si referinte la institutii relevante precum ANAF, Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) si Eurostat.
Impozitul datorat de persoane fizice la vanzarea imobilului
Persoanele fizice datoreaza impozit pe venitul obtinut din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal. Conform Codului fiscal (Legea 227/2015, cu modificarile in vigoare in 2026) si practicii curente, acest impozit este calculat si incasat de notarul public la momentul autentificarii contractului de vanzare. Mecanismul include un prag neimpozabil si o cota aplicata la diferenta dintre pretul de vanzare si acel prag. Notarul vireaza sumele catre ANAF, astfel incat vanzatorul nu depune ulterior o declaratie separata pentru aceasta operatiune.
Esential:
- Impozitul se calculeaza asupra pretului de vanzare mentionat in contract, pe baza grilei notariale sau a evaluarii, daca este cazul.
- In practica recenta, se aplica o cota procentuala (ex. 3%) la suma care depaseste un prag neimpozabil (ex. 450.000 lei); consultarile la notar/ANAF sunt obligatorii pentru confirmarea exacta la data tranzactiei.
- Notarul colecteaza impozitul si il vireaza catre ANAF; vanzatorul primeste chitanta/mentiune in act.
- Exceptii sau reguli speciale pot exista pentru transferuri intre rude, succesiuni si alte situatii prevazute de Codul fiscal.
- Exemplu orientativ: pentru un pret de 500.000 lei, la un prag neimpozabil de 450.000 lei si o cota de 3%, impozitul ar fi 3% x 50.000 = 1.500 lei.
Este util de stiut ca impozitul pe transfer nu depinde de perioada de detinere in modul in care depind alte forme de impozitare a castigurilor. Verificati insa actele proprietatii, eventualele sarcini si corelati pretul de vanzare cu grila notarilor, pentru a evita ajustari. ANAF publica formularistica si ghiduri actualizate; in 2026, informatiile se regasesc pe portalul oficial, iar notarii va pot confirma calculul final inainte de semnare.
TVA la vanzare: cand se aplica si ce cote sunt relevante
In majoritatea vanzarilor intre persoane fizice, TVA nu se aplica, deoarece vanzatorul nu este persoana impozabila in sensul TVA. TVA intervine cand vanzatorul este o persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA (de exemplu, dezvoltator sau firma) si livreaza imobile noi sau terenuri construibile. In 2026, cota standard de TVA in Romania este 19%, conform Ministerului Finantelor si Eurostat, iar pentru anumite locuinte ce indeplinesc conditiile legale se aplica o cota redusa de 5%.
Esential:
- Cota standard de TVA: 19% (2026), sub media UE de aproximativ 21% raportata de Eurostat pentru anii recenti.
- Cota redusa de 5% se poate aplica pentru livrarea locuintelor eligibile (conditii privind destinatia de locuinta, plafon de pret, suprafata si numar limitat de achizitii), conform Codului fiscal.
- TVA se include in pretul de vanzare daca vanzatorul este platitor de TVA si operatiunea este taxabila.
- Imobilele vechi, in general, sunt scutite de TVA, dar pot exista optiuni de taxare la cerere, cu proceduri specifice.
- Exemplu: la un pret de 550.000 lei pentru o locuinta noua eligibila, TVA 5% inseamna 27.500 lei; la 19%, ar fi 104.500 lei.
Este important ca partile sa stabileasca din start daca pretul este “cu TVA” sau “fara TVA”, pentru a evita confuzii in fata notarului. In cazul firmelor, pot interveni ajustari de TVA pentru bunuri de capital, in functie de perioada de utilizare si de regimul aplicat, aspect ce trebuie clarificat cu contabilul sau consultantul fiscal al vanzatorului.
Onorariul notarului si alte costuri notariale (UNNPR)
Notarul public autentifica actul de vanzare si indeplineste formalitati fiscale (colectarea impozitului catre ANAF). Onorariile notariale din Romania se calculeaza in functie de valoarea tranzactiei, conform grilelor si normelor UNNPR. In practica, pentru tranzactii uzuale cu apartamente, onorariul poate fi in zona 0,5%–1% din pret (variaza in functie de transele valorice, complexitatea actelor si servicii conexe), la care se adauga TVA (daca este cazul) si costuri operationale.
Esential:
- Onorariul de autentificare se raporteaza la valoarea declarata a tranzactiei si la transele din grila UNNPR.
- Cheltuieli suplimentare: redactare acte, verificari, copii legalizate, traduceri legalizate (daca este cazul), TVA aferent serviciilor notariale.
- Exemplu orientativ: la un pret de 500.000 lei, un onorariu de 0,7% ar insemna circa 3.500 lei, la care se pot adauga costuri auxiliare.
- Notarul incaseaza si impozitul catre ANAF, precum si taxele ANCPI, astfel incat partile platesc centralizat.
- Grilele notariale se actualizeaza periodic; consultati un birou notarial inainte de semnare pentru un deviz ferm.
UNNPR recomanda transmiterea in prealabil a actelor (titlul de proprietate, extras de carte funciara, actele de identitate, certificatul energetic etc.) pentru estimarea corecta a costurilor. De regula, partile stabilesc prin contract cum se impart onorariile si taxele conexe, insa uzual mare parte dintre costuri sunt suportate de cumparator, cu exceptia impozitului pe transfer, datorat de vanzator.
Taxe de cadastru si publicitate imobiliara (ANCPI)
Taxele catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) acopera extrasul de carte funciara pentru autentificare si operatiunea de intabulare a dreptului de proprietate in favoarea cumparatorului. In 2026, practica curenta include un tarif procentual pentru intabularea dreptului dobandit prin act cu titlu oneros si tarife fixe pentru extrase si alte operatiuni. Aceste taxe sunt, de regula, incasate de notar si virate catre ANCPI.
Esential:
- Intabularea dreptului de proprietate dobandit prin vanzare-cumparare este taxata procentual (uzual in jur de 0,15% din valoarea inscrisa), conform tarifelor ANCPI aplicabile.
- Extrasul de carte funciara pentru autentificare are un tarif fix (de regula, cateva zeci de lei), cu optiune de urgenta la cost mai mare.
- Operatiuni suplimentare (radiere ipoteca, notari sarcini) au tarife dedicate, in general fixe sau modeste raportat la valoarea tranzactiei.
- Taxele se platesc prin notar, care initiaza solicitarile in sistemul electronic eTerra al ANCPI.
- Pentru terenuri si constructii cu particularitati (dezmembrari, alipiri), pot aparea costuri tehnice suplimentare (planuri, masuratori).
Inainte de semnare, solicitati notarului un deviz care include separat taxele ANCPI. Daca imobilul are nevoie de actualizare cadastrala sau de corectii tehnice, se vor adauga onorarii pentru specialisti autorizati (ingineri cadastristi), iar durata tranzactiei poate creste.
Comisioane si cheltuieli colaterale frecvente
Pe langa impozit, TVA (daca este cazul), onorarii notariale si taxe ANCPI, intervin frecvent costuri colaterale ce pot influenta net-ul incasat de vanzator. Cel mai des, tranzactiile implica un comision de agentie, certificatul de performanta energetica, eventuale evaluari sau servicii juridice. In piata rezidentiala din orasele mari, comisioanele de agentie sunt adesea intre 2% si 3% din pret, la care se adauga TVA.
Esential:
- Comision de agentie: 2%–3% + TVA (19% in 2026), negociabil in functie de pachetul de servicii.
- Certificat energetic: aproximativ 150–400 lei pentru apartamente uzuale; pretul creste la suprafete mari.
- Evaluare imobiliara (daca e necesara pentru pret sau finantare): 300–800 lei, in functie de tipul imobilului.
- Radiere ipoteca sau sarcini: taxe ANCPI + onorariu notarial si/sau bancar (adesea cateva sute de lei).
- Servicii juridice suplimentare (revizuiri, due diligence): onorarii variabile, de la cateva sute la cateva mii de lei, in functie de complexitate.
Planificarea acestor costuri in bugetul tranzactiei ajuta la stabilirea unui pret realist si la evitarea surprizelor la semnare. Daca in tranzactie exista finantare bancara la cumparator, timpul si costurile cresc pentru formalitati suplimentare: evaluare agreata de banca, asigurari, verificari suplimentare de sarcini.
Vanzare realizata de firme: impozit pe profit, micro si TVA
Daca vanzatorul este o societate, taxarea se face conform regulilor de impozit pe profit sau impozit pe veniturile microintreprinderilor, dupa caz. In 2026, cota de impozit pe profit in Romania ramane 16%, iar regimul micro (1% din cifra de afaceri) este aplicabil firmelor care indeplinesc conditiile legale si, in principiu, au cel putin un salariat. Pentru livrarile taxabile cu TVA, cota standard este 19%, iar cota redusa (5%) poate fi aplicata pentru anumite locuinte care indeplinesc conditiile din Codul fiscal.
Aspectul esential pentru firme este diferenta intre venit si profit: impozitul pe profit se aplica asupra profitului (venituri minus cheltuieli deductibile), in timp ce microintreprinderea plateste cota pe cifra de afaceri. La imobile, pot aparea si ajustari de TVA pentru bunuri de capital, iar livrarea de terenuri construibile si imobile noi este, de regula, taxabila. Recomandarea este ca societatea sa obtina o opinie fiscala sau consultanta, mai ales pentru proiecte de dezvoltare sau pentru active purtatoare de TVA dedusa anterior, pentru a nu omite obligatii de ajustare si raportare.
Documente, termene si cine colecteaza sumele
Fluxul uzual presupune verificari prealabile, obtinerea extraselor si a certificatelor, apoi programarea la notar. Notarul colecteaza impozitul datorat de persoana fizica catre ANAF, precum si taxele ANCPI, si vireaza sumele in conturile institutiilor. In paralel, se aduc la zi taxele locale si se obtine certificatul fiscal local de la Directia de Impozite si Taxe Locale (DITL) a unitatii administrativ-teritoriale, care atesta ca nu exista datorii la imobil si la bugetul local.
Esential:
- Extras de carte funciara pentru autentificare: solicitat de notar electronic, valabilitate limitata (de regula 10 zile).
- Certificat fiscal local: emis de DITL; termen de eliberare uzual 1–3 zile lucratoare; taxe modice sau inexistente, in functie de UAT.
- Certificat energetic: obligatoriul la vanzare; se prezinta la notar.
- Colectare impozit pe transfer: realizata de notar si virata catre ANAF in termenul legal.
- Intabulare post-vanzare: solicitata de notar la ANCPI; taxele se achita la semnare.
Pe langa acestea, pot fi necesare acte speciale: acordul coproprietarilor, hotarari judecatoresti, acte de succesiune, certificat de performanta energetica si, pentru anumite imobile, documente tehnice suplimentare. O pregatire buna scurteaza durata si reduce costurile neprevazute.
Particularitati pentru terenuri si cazuri speciale
La terenuri construibile, regimul TVA poate fi diferit fata de imobilele vechi, iar pentru terenurile agricole extravilane pot interveni reguli de preemptiune si proceduri speciale. Din perspectiva taxelor, impozitul pe transfer pentru persoanele fizice se calculeaza dupa aceleasi principii (prag + cota), iar la firme se aplica regulile de profit/micro si TVA. Daca terenul sau imobilul este grevat de ipoteca, costurile de radiere si eventualele comisioane bancare trebuie avute in vedere.
In cazul mostenirilor, divizarilor sau partajelor, pot exista exceptii ori tratamente specifice prevazute in Codul fiscal si in legislatia civila. Pentru tranzactii intre rude apropiate, regimul poate diferi fata de vanzarile obisnuite intre terti. Consultarea unui notar si, la nevoie, a unui expert fiscal este cel mai sigur mod de a confirma situatia dvs. concreta, mai ales cand proprietatea are un istoric complex (succesiuni multiple, sarcini, dezmembraminte, uzufruct, servituti).
Exemple de calcul si estimari in cifre
Exemplul 1 (persoana fizica, apartament): Pret de vanzare 300.000 lei. Daca pragul neimpozabil este 450.000 lei, impozitul pe transfer ar fi 0 lei (nu se depaseste pragul). Costuri posibile: onorariu notarial 0,6% (1.800 lei, exemplu orientativ), taxe ANCPI (extras + intabulare; intabulare ~0,15% x 300.000 = ~450 lei), certificat energetic 200 lei. Total costuri directe pentru vanzator: impozit 0 lei + onorariu si alte cheltuieli conform intelegerii cu cumparatorul.
Exemplul 2 (persoana fizica, casa): Pret de vanzare 500.000 lei. Daca se aplica cota de 3% peste pragul de 450.000 lei, impozitul ar fi 3% x 50.000 = 1.500 lei. Onorariu notarial estimat 0,7% (3.500 lei, exemplu), ANCPI ~0,15% pentru intabulare (750 lei), certificat energetic 250 lei. Suma totala a costurilor suportate de vanzator depinde de intelegerea cu cumparatorul, dar impozitul pe transfer se achita intotdeauna de vanzator prin notar.
Exemplul 3 (firma, imobil nou cu TVA 19%): Pret fara TVA 800.000 lei; TVA 19% = 152.000 lei, pret cu TVA 952.000 lei. Daca firma este pe impozit pe profit, baza impozabila este profitul (venituri minus cheltuieli). La un profit de 100.000 lei, impozitul pe profit la 16% ar fi 16.000 lei. Daca ar fi micro (1%), impozitul ar fi 1% din cifra de afaceri relevanta; verificarile de incadrare sunt esentiale.
Exemplul 4 (locuinta eligibila pentru 5% TVA): Pret fara TVA 550.000 lei; TVA 5% = 27.500 lei. Diferenta de TVA fata de 19% este semnificativa (economisire de 76.,? lei fata de 104.500 lei la cota standard), insa aplicarea cotei reduse depinde strict de indeplinirea conditiilor din Codul fiscal, verificate de notar si, in caz de inspectie, de ANAF.
Repere rapide pentru 2026 si institutii de verificat
In 2026, cota standard de TVA in Romania este 19%, conform Ministerului Finantelor; cota redusa pentru anumite locuinte este 5%, iar media UE a cotelor standard este in jur de 21% (Eurostat). Impozitul pe profit este 16%, iar impozitul pe veniturile microintreprinderilor este, in principiu, 1% pentru entitatile care indeplinesc conditiile. Pentru persoanele fizice, impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare se calculeaza si se plateste prin notar, cu aplicarea regulilor din Codul fiscal.
Inainte de a semna, verificati: grilele UNNPR pentru estimarea onorariilor, tarifele ANCPI pentru intabulare si extrase, si ghidurile ANAF pentru regimul exact al impozitului la data tranzactiei. O estimare corecta a costurilor (impozit, TVA, onorarii, ANCPI, comisioane si certificari) poate schimba semnificativ net-ul incasat. Planificarea cu 2–3 saptamani inainte si colectarea tuturor documentelor accelereaza procesul si reduce erorile, mai ales in tranzactii cu particularitati (imobile noi, terenuri construibile, firme vanzatoare, proprietati cu sarcini).
