Acest articol explica cine plateste impozitul pe chirie in 2026, cum se calculeaza sumele datorate si ce termene trebuie respectate. Detaliem si cand intervine CASS, ce exceptii exista, ce acte se depun la ANAF si care sunt principalele erori de evitat. In plus, includem cifre recente si referinte la ANAF si Eurostat pentru context actual.
Cine plateste impozitul pe chirie 2026?
In Romania, in mod obisnuit impozitul pe venitul din chirii este datorat de proprietar, adica persoana fizica ce inchiriaza locuinta sau spatiul. Plata nu se face de catre chirias, iar regula de baza este simpla: proprietarul declara venitul si achita impozitul, respectiv eventual CASS, direct catre stat.
Obligatia fiscala se administreaza prin ANAF, iar mecanismul principal pentru persoanele fizice este Declaratia Unica. Daca proprietarul are mai multe contracte, veniturile din toate chiriile se cumuleaza la stabilirea obligatiilor, inclusiv a incadrarii pentru CASS. Pentru chirii obtinute in valuta, conversia in lei se face potrivit regulilor din Codul fiscal, de regula la cursul BNR aplicabil la data incasarii venitului.
Exista si situatii speciale, cum ar fi inchirierea catre o firma sau cazul proprietarilor nerezidenti. In aceste scenarii pot aparea reguli suplimentare privind retinerea la sursa sau reprezentantul fiscal. Totusi, in marea majoritate a cazurilor cu persoane fizice rezidente si chiriasi persoane fizice, proprietarul este cel care declara si plateste, fara retinere la sursa de catre chirias.
Reguli de calcul si cote fiscale aplicabile
Cota de impozit pe venit pentru chirii este, in prezent, de 10% si se aplica asupra venitului net stabilit conform regulilor din Codul fiscal. Din 2023 a fost eliminata cota forfetara istorica de 40% pentru cheltuieli, astfel ca, in practica, impozitul se determina, de regula, la venitul brut contractual, in lipsa altor prevederi aplicabile. Pentru 2026, cota de 10% este asteptata sa ramana neschimbata, insa este recomandat sa se verifice anual noutatile fiscale publicate de Ministerul Finantelor si ANAF.
Daca incasarea chiriei se face in numerar sau in cont, nu influenteaza cota, dar poate conta la dovada fluxurilor si la controalele ulterioare. Chiriile in valuta se convertesc in lei pentru determinarea impozitului. Daca apar penalitati sau diferente, acestea pot reprezenta venit impozabil distinct, conform contractului si legii.
Aspecte cheie la calcul:
- Baza impozabila este, uzual, venitul brut din chirie, conform contractului si incasarilor efective.
- Cota de impozit este 10% pentru persoanele fizice, conform regulii generale valabile in ultimii ani.
- Conversia in lei pentru chirii in valuta se face la cursul prevazut de Codul fiscal, de regula curs BNR.
- Cheltuieli deductibile se aplica doar daca sunt permise de lege; cota forfetara de 40% a fost eliminata din 2023.
- Veniturile din toate contractele de inchiriere se cumuleaza la stabilirea plafonului pentru CASS.
Recomandarea practica este sa se utilizeze un registru simplu al incasarilor, cu date de plata, sume si eventual comisioane bancare, pentru a sustine calculul si pentru a evita erori la completarea Declaratiei Unice.
Declaratia Unica 2026: ce, cand, cum
Declaratia Unica este instrumentul central prin care proprietarii isi declara veniturile din chirii si isi calculeaza obligatiile fiscale. Pentru veniturile realizate in 2025, termenul standard de depunere si plata este, in mod uzual, 25 mai 2026. In cadrul aceluiasi formular, persoana poate opta si pentru estimarea veniturilor pe 2026, pentru a gestiona din timp fluxul de numerar.
Declaratia se depune online prin Spatiul Privat Virtual (SPV) al ANAF sau la ghiseu. Platile se pot face prin Ghiseul.ro, ordin de plata sau numerar la trezorerie. ANAF publica anual ghiduri si instructiuni pentru completare, utile mai ales pentru persoanele aflate la primul contract de inchiriere.
Pași practici pentru 2026:
- Colecteaza contractele si actele aditionale, inclusiv dovezi de incasare lunara.
- Stabileste totalul incasarilor pe 2025 si eventualele sume pentru 2026 estimate.
- Verifica daca pragurile pentru CASS sunt depasite, tinand cont de toate veniturile relevante.
- Depune Declaratia Unica pana la 25 mai 2026, online prin SPV pentru eficienta.
- Plateste impozitul si, daca e cazul, CASS pana la aceeasi data, pentru a evita dobanzi.
ANAF poate actualiza periodic formularele si instructiunile, asa ca este util sa verifici pagina oficiala ANAF sau sa consulti un consultant fiscal acreditat. Respectarea termenelor elimina riscul de penalitati si dobanzi.
CASS pentru venituri din chirii: praguri si sume
Pe langa impozitul pe venit, persoanele fizice pot datora contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) daca veniturile anuale din surse independente, inclusiv chirii, depasesc anumite praguri. Pragurile sunt exprimate ca multipli ai salariului minim brut pe tara: 6, 12 si 24 salarii minime. CASS se calculeaza ca 10% aplicat la unul dintre aceste praguri, in functie de nivelul total al veniturilor relevante.
Ca reper actual, in 2024 salariul minim brut este 3.700 lei. Prin urmare, cand venitul relevant depaseste 6 salarii minime (22.200 lei), CASS datorata este 10% din 22.200 lei, adica 2.220 lei. Daca veniturile trec de 12 salarii minime (44.400 lei), CASS devine 4.440 lei. Iar peste 24 salarii minime (88.800 lei), CASS este 8.880 lei. In 2026, valorile se vor recalcula in functie de salariul minim in vigoare la acel moment.
Important: la incadrarea pe praguri se iau in calcul si alte venituri din aceeasi categorie fiscala (ex. activitati independente, drepturi de autor, dividende, dobanzi, chirii), nu doar chiria dintr-un singur contract. CAS (pensii) nu se datoreaza, in mod uzual, pentru veniturile din chirii. ANAF publica anual ghiduri cu exemple de completare pentru CASS, utile pentru proprietarii cu venituri mixte.
Exceptii si situatii speciale: nerezidenti, chirii intre firme si persoane fizice
Daca proprietarul este nerezident, veniturile din inchirierea bunurilor imobile situate in Romania sunt, de regula, impozabile in Romania. Mecanismul de colectare poate implica retinerea la sursa de catre platitorul de venit sau numirea unui reprezentant fiscal, in functie de cine este chiriasul si de conditiile contractuale. Conventiile de evitare a dublei impuneri pot modifica tratamentul, de aceea documentarea este esentiala.
Atunci cand chiriasul este o persoana juridica, pot aparea obligatii suplimentare de raportare si, uneori, mecanisme de retinere la sursa pentru anumite tipuri de venituri. In practica, multe companii prefera plati bancare cu mentiuni clare pe ordinul de plata si solicitarea tuturor documentelor fiscale pentru audit intern. In scenariile complexe, un consultant fiscal poate preveni ajustari ulterioare.
Proprietarul persoana fizica rezident care inchiriaza unei persoane fizice rezidente ramane in schema standard: declara in nume propriu la ANAF, prin Declaratia Unica, si plateste impozitul si CASS, daca este cazul. Chiar si in aceste cazuri, este recomandata inregistrarea contractului si pastrarea unei arhive riguroase a platilor si comunicarilor.
Inregistrarea contractelor si documentele necesare
Din 2023 a revenit obligatia de inregistrare a contractelor de inchiriere la ANAF intr-un termen scurt de la incheiere. In 2026, regula este asteptata sa ramana, fiind o masura de transparenta si de imbunatatire a conformarii voluntare. Inregistrarea se poate face online prin SPV sau la ghiseu, iar modificarile din contract necesita depunerea unui act aditional.
Pe langa inregistrare, este util sa pastrezi dovezi ale incasarilor si un istoric al comunicarilor cu chiriasul. O arhiva ordonata reduce riscul de ajustari in eventuale verificari documentare. ANAF poate solicita copii ale contractelor, dovezi de plata si calcule de impozit si CASS.
Checklist de documente utile:
- Contract de inchiriere si, daca este cazul, acte aditionale privind chiria sau durata.
- Dovezi de inregistrare la ANAF si numar de inregistrare al contractului.
- Extrase de cont sau chitante pentru fiecare luna de chirie incasata.
- Evidenta simpla cu sume, date, cursuri valutare folosite la conversii.
- Copii ale Declaratiei Unice si dovezi ale platilor catre buget.
Respectarea disciplinei documentare este una dintre cele mai eficiente masuri de reducere a riscurilor fiscale si a timpului pierdut in clarificari ulterioare.
Exemple numerice de calcul pentru 2026
Exemplul 1: Chirie 2.000 lei/luna, tot anul 2025 incasata integral. Venit anual 24.000 lei. Impozit pe venit 10% x 24.000 = 2.400 lei. Daca luam ca reper salariul minim 2024 de 3.700 lei, venitul depaseste 6 salarii minime (22.200 lei), deci CASS ar fi 2.220 lei pentru 2025, platita in 2026. Total obligatii: 2.400 lei impozit + 2.220 lei CASS.
Exemplul 2: Chirie 1.200 lei/luna, incasata 10 luni (12.000 lei). Impozit pe venit 10% x 12.000 = 1.200 lei. Suma este sub pragul de 22.200 lei (6 salarii minime la reperul 2024), deci nu se datoreaza CASS pentru acest nivel de venit, daca nu exista alte venituri relevante care sa impinga totalul peste prag.
Exemplul 3: Chirie 500 euro/luna, 12 luni, curs mediu de calcul estimativ 5 lei/euro. Venit anual estimat 30.000 lei. Impozit 10% = 3.000 lei. Venitul depaseste 22.200 lei si se incadreaza sub 44.400 lei, astfel CASS la nivelul celor 6 salarii minime ar fi 2.220 lei la reperul 2024. In 2026, valorile pragurilor si ale CASS se vor recalibra in functie de salariul minim atunci in vigoare.
Tendinte, date statistice si impact in piata chiriilor
Romania are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate asupra locuintelor din Uniunea Europeana. Conform Eurostat, in 2023 peste 95% dintre gospodarii locuiesc in locuinte detinute, iar segmentul de chiriasi pe piata libera este relativ mic comparativ cu media UE. Aceasta structura explica de ce discutiile despre impozitul pe chirii implica un numar mai restrans de contribuabili, dar cu nevoi clare de conformare si digitalizare.
ANAF a accelerat in ultimii ani digitalizarea raportarii, inclusiv prin utilizarea SPV pentru depunerea Declaratiei Unice si pentru comunicarea deciziilor de impunere. Reintroducerea obligatiei de inregistrare a contractelor a adus o crestere a transparentei si, potrivit comunicatele publice, un interes crescut pentru alinierea contractelor la cerintele fiscale. Aceste masuri au rolul de a reduce economia gri si de a simplifica controalele documentare.
Repere si efecte practice in 2024-2026:
- Rata ridicata de proprietate (peste 95% in 2023, Eurostat) inseamna piata de chirii relativ ingusta, dar sensibila la schimbari fiscale.
- Cota de impozit de 10% a ramas stabila in ultimii ani, oferind previzibilitate companiilor si persoanelor fizice.
- Pragurile CASS sunt legate de salariul minim; daca acesta creste, cresc si sumele datorate la depasirea pragurilor.
- Inregistrarea contractelor la ANAF si raportarea online prin SPV reduc timpul administrativ si riscurile de eroare.
- Consultarea periodica a site-urilor ANAF si Ministerul Finantelor ajuta la prinderea la timp a noutatilor pentru 2026.
In ansamblu, cine plateste impozitul pe chirie in 2026 ramane clar: proprietarul. Diferentele majore apar la CASS, unde pragurile si salariul minim influenteaza suma finala. Un control minim al documentelor, declararea la timp si folosirea SPV sunt, in practica, cele mai bune masuri pentru liniste fiscala.
