Acest articol lamureste intrebarea practica: cine plateste comisionul agentiei imobiliare la inchiriere? Raspunsul depinde de tipul de contract si de modelul de lucru al agentiei, iar in Romania anului 2026 exista mai multe formule valide. In randurile de mai jos explicam modelele uzuale, ce spune legea, practicile europene si cum poti negocia corect, cu exemple si cifre actuale.
Cine plateste comisionul agentiei imobiliare la inchiriere?
Pe piata din Romania, in 2026, nu exista o regula legala unica care sa impuna cine plateste comisionul la inchiriere. De cele mai multe ori, raspunsul este stabilit de contractul de intermediere sau de reprezentare semnat cu agentia. In practica, sunt trei scenarii: plateste proprietarul, plateste chiriasul sau se imparte costul. Cele mai intalnite niveluri ale comisionului raman intre 50% si 100% din chiria primei luni (uneori plus TVA), iar durata standard a contractelor este de 12 luni, cu depozit uzual intre 1 si 2 chirii. Asociatia Profesionala a Agentilor Imobiliari din Romania (APAIR), afiliata la NAR si conectata la standardele CEPI (Confederatia Europeana a Profesionistilor Imobiliari), recomanda abordarea de reprezentare clara a unei singure parti, caz in care platitorul comisionului este partea reprezentata.
Contextul economic actual, cu chirii in crestere in marile orase, mareste interesul pentru transparenta asupra costurilor. Conform Eurostat, componenta de chirii din indicii de preturi a avut in 2024–2025 un trend de crestere in regiune, iar piata locativa a continuat sa fie dinamica si in 2026. In acest cadru, claritatea privind cine plateste comisionul devine esentiala pentru bugetarea corecta a unei mutari si pentru evitarea disputelor intre parti.
Modele uzuale de comision in Romania (2026)
In piata locala functioneaza mai multe modele de remunerare. Ele au evoluat din nevoia de flexibilitate si din diferitele filozofii de lucru ale agentiilor. Desi nu exista o statistica oficiala unica pentru toate orasele, monitorizarea ofertelor publice din 2025–2026 arata ca nivelurile se incadreaza intr-un interval relativ constant. In continuare, gasesti cele mai frecvente modele, cu particularitati si efecte bugetare.
Puncte cheie:
- Chiriasul plateste 50%–100% din chiria primei luni: ramane scenariul cel mai vizibil in anunturi. Avantajul este costul predictibil la mutare; dezavantajul este presiunea initiala pe bugetul chiriasului.
- Proprietarul plateste un onorariu catre agentie: tot mai multe agentii folosesc reprezentarea proprietarului, cu onorariu fix sau procent (de pilda 4%–8% din valoarea chiriei pe 12 luni). Beneficiul este accesul la servicii de marketing si selectie chiriasi fara cost pentru chirias.
- Comision partajat 50/50: reduce bariera la intrare pentru chirias si scade costul proprietarului, mentinand implicarea ambelor parti.
- Zero comision pentru chirias: costul este suportat de proprietar, uneori reflectat in nivelul chiriei. Atrage cerere rapida si poate scurta perioada de vacanta a proprietatii.
- Abonament sau taxa fixa: mai rar, un fee fix (ex. 200–400 euro) independent de chirie; se intalneste la proprietati standardizate sau in administrare profesionala.
Indiferent de model, TVA-ul standard de 19% se aplica daca agentia este platitoare de TVA. Este esential ca anuntul si negocierea initiala sa precizeze clar cine plateste si cat, pentru a evita surprize la momentul semnarii.
Ce spune legea si ce documente te protejeaza
Legea romana nu impune in mod expres cine plateste comisionul la inchiriere; aspectul se stabileste prin contracte civile. Instrumentele principale sunt: contractul de intermediere sau reprezentare (intre client si agentie) si contractul de inchiriere (intre proprietar si chirias). Contractul cu agentia trebuie sa prevada serviciile, onorariul, conditiile de plata si momentul exigibilitatii (de regula la semnarea inchirierii). Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor (ANPC) recomanda transparenta asupra preturilor si interzice clauzele abuzive in relatia cu consumatorii. In plus, prelucrarea datelor personale in verificarile de bonitate trebuie sa respecte GDPR.
Din perspectiva fiscala, comisionul trebuie documentat prin factura/chitanta de la agentie; daca agentia este inregistrata in scopuri de TVA, se adauga 19%. Pentru chiriasii persoane juridice sau PFA, costul poate fi cheltuiala deductibila conform regulilor ANAF, in masura in care este aferent activitatii. Pentru proprietarii persoane fizice, din 2023–2026 regimul de impozitare a veniturilor din chirii este preponderent pe baza sumei brute declarate; cheltuielile cu comisioanele, in mod uzual, nu sunt deductibile la calculul impozitului pe venit pentru persoanele fizice fara forma juridica. Este prudent sa ceri consultanta fiscala daca situatia ta include particularitati (de exemplu subinchiriere, sedii sociale sau cote de TVA speciale).
Reprezentare exclusiva vs intermediere multipla
Reprezentarea exclusiva a unui singur client (proprietar sau chirias) castiga teren, sustinuta de ghidurile APAIR si de bunele practici europene promovate de CEPI. In acest model, agentul lucreaza doar pentru interesele partii reprezentate, iar onorariul este platit de aceasta parte. In intermedierea multipla, agentia poate colabora cu ambele parti si poate incasa comision de la una sau de la ambele, cu riscuri sporite de conflict de interese daca nu exista clauze clare.
Puncte cheie:
- Reprezentare exclusiva proprietar: onorariul uzual este echivalentul a 50%–100% din chiria primei luni sau un procent din chiria anuala (de pilda 5%–8%); chiriasul nu plateste agentiei.
- Reprezentare exclusiva chirias: chiriasul plateste un fee (de exemplu 50% din chiria primei luni) pentru cautare, vizionari, negociere si verificari; proprietarul nu suporta costul agentiei chiriasului.
- Intermediere clasica: comisionul poate fi la chirias, la proprietar sau impartit; e vital ca rolul agentiei fata de fiecare parte sa fie explicit si acceptat.
- Transparanta documentata: fisele de vizionare, ofertele scrise si confirmarile de termeni protejeaza partile si reduc disputele.
- Beneficiu comercial: in reprezentare exclusiva, timpul mediu de inchiriere tinde sa scada datorita marketingului coordonat si accesului la retele profesionale.
In Romania, reprezentarea exclusiva ramane un segment in crestere, dar nu majoritar. Totusi, acolo unde este aplicata corect, raspunsul la intrebarea „cine plateste comisionul” devine imediat clar: plateste partea reprezentata, conform contractului.
Comparatie internationala si impactul asupra platitorului de comision
In Europa exista modele legale diferite. In Germania, principiul „Bestellerprinzip” introdus pentru inchirieri in 2015 stabileste ca „cine comanda serviciul plateste”, ceea ce inseamna ca, in majoritatea cazurilor, proprietarul care angajeaza agentia plateste onorariul. Austria a adoptat un principiu similar incepand cu 2023, reducand semnificativ taxele suportate de chiriasi la semnarea contractelor. In Regatul Unit, Tenant Fees Act 2019 a interzis majoritatea taxelor percepute chiriasilor rezidentiali in Anglia; comisioanele agentiilor sunt, de regula, suportate de proprietari, iar depozitele de garantie sunt plafonate la maximum 5 saptamani de chirie pentru chirii sub un anumit prag.
Olanda are reguli stricte impotriva „double charging”: daca agentul actioneaza in interesul proprietarului, nu poate taxa si chiriasul pentru acelasi serviciu. La nivel european, CEPI promoveaza transparenta si separarea clara a rolurilor pentru a evita conflictele de interese. Comparativ, in Romania 2026 nu exista o reglementare care sa impuna un singur model; piata negociaza liber, iar practica variaza pe segmente si orase. Concluzia utila din comparatie: acolo unde rolul agentului este clar definit prin contract, si raspunderea de plata a comisionului este limpede si mai usor acceptata de clienti.
Cum negociezi corect comisionul ca proprietar sau chirias
Negocierea comisionului este legitima si, adesea, posibila. Cheia este sa discuti structurat, pe baza serviciilor si a rezultatelor asteptate, nu doar pe cifra in sine. Cere dovezi ale valorii: plan de marketing, timp de raspuns, verificari de bonitate, model de contract si servicii post-semnare. Fii atent la momentul la care devine exigibil onorariul si la conditiile de retur in caz de esec (de exemplu, daca proprietarul se razgandeste sau daca chiriasul nu mai poate semna din motive obiective).
Puncte cheie:
- Cere oferta scrisa si comparabila: nivelul comisionului (ex. 50% din prima chirie), TVA inclus/exclus, lista exacta a serviciilor.
- Propune o componenta variabila („success fee”): o parte fixa redusa si o parte conditionata de termenul de inchiriere sau de nivelul chiriei obtinute.
- Negociaza split de costuri: in piete tensionate, un comision partajat 50/50 poate accelera tranzactia si reduce frictiunea.
- Leaga onorariul de standarde: certificare profesionala, membru APAIR, cod etic, asigurare de raspundere profesionala.
- Stabileste clauze de performanta: numar minim de vizionari, plan de promovare (foto profesionale, tur virtual), termene clare.
Un dialog bazat pe obiective comune – inchiriere rapida, chirias potrivit, risc mic – are sanse mai mari sa duca la o structura de comision acceptata de ambele parti.
Ce acopera concret comisionul si de ce nu este doar „o taxa”
Comisionul platit agentiei acopera un set de activitati si costuri tangibile. De la evaluarea de pret si pregatirea ofertei, la marketing, filtrarea aplicantilor si asistenta la semnare, munca efectiva cumulata pentru o tranzactie reusita poate depasi 10–20 de ore. Bugetele de promovare includ adesea anunturi „featured”, fotografie profesionala si tururi virtuale, care pot totaliza 200–600 lei per listare, in functie de pachet si platforma. La acestea se adauga timpul pentru vizionari, verificari de bonitate (adeverinte, fluturasi de salariu, rapoarte), redactarea documentelor si predarea pe baza de proces-verbal si inventar.
Pentru chiriasi, valoarea serviciului inseamna acces la oferte filtrate, programari eficiente si reducerea riscului de contracte dezechilibrate. Pentru proprietari, beneficiul principal este reducerea perioadei de vacanta si selectie riguroasa a chiriasilor, cu diminuarea riscului de neplata. In 2026, cand cererea si oferta se ajusteaza rapid, aceste servicii accelereaza decizia si pot imbunatati randamentul proprietatii. Intelegera acestor componente te ajuta sa evaluezi corect daca un comision de 50% din prima chirie, de pilda, reflecta munca si rezultatul promis.
Aspecte fiscale, TVA si documente in 2026
Din perspectiva fiscala, este important sa existe factura emisa de agentie pentru comision. Daca agentia este platitoare de TVA, atunci se adauga 19% la onorariu. Pentru companiile chiriasi si PFA-urile care inchiriaza spatii pentru activitate, comisionul si TVA-ul aferent pot fi, in conditiile legii, cheltuiala si respectiv TVA deductibile. Pentru proprietarii persoane fizice care declara venituri din chirii, regimul 2023–2026 se bazeaza in principal pe impozitarea veniturilor brute; comisioanele platite agentiei nu reduc, in mod uzual, baza de calcul a impozitului pentru persoane fizice fara forma juridica. ANAF publica periodic ghiduri privind declararea contractelor de inchiriere si a veniturilor, iar consultarea unui contabil te poate proteja de erori.
Plata comisionului prin transfer bancar este preferabila, deoarece asigura trasabilitate; chitanta este obligatorie daca plata se face in numerar. In contractul cu agentia clarifica momentul la care devine datorat onorariul (de exemplu la semnarea contractului de inchiriere) si conditiile de restituire daca nu se materializeaza tranzactia. Nu in ultimul rand, pastreaza toate documentele: contractul de intermediere/reprezentare, fisele de vizionare, ofertele, procesul-verbal de predare si facturile; acestea sunt utile in orice discutie ulterioara cu ANPC sau cu alte institutii.
Capcane frecvente si cum le eviti in negocierea comisionului
Exista cateva erori recurente care pot scumpi sau complica tranzactia. Prima este lipsa unui contract scris cu agentia; fara el, cine plateste, cat si pentru ce devin subiecte de interpretare. A doua este acceptarea unor clauze care permit perceperea comisionului chiar daca nu s-a semnat inchirierea; asigura-te ca exigibilitatea depinde de incheierea contractului. A treia tine de dublarea comisioanelor atunci cand doua agentii se implica fara coordonare clara. In fine, atentie la anunturile care promoveaza „zero comision chirias” dar transfera costul in chirie mai mare decat piata – cere comparabile si verifica justificarea pretului.
Puncte cheie:
- Cere intotdeauna contract si oferta scrisa cu servicii, onorariu si TVA specificate.
- Verifica rolul agentiei: lucreaza pentru proprietar, pentru chirias sau ca intermediar? Platitorul comisionului decurge din acest rol.
- Evita platile partiale inainte de semnarea contractului de inchiriere, cu exceptia avansurilor agreate si facturate.
- Foloseste fise de vizionare si confirmari de termeni ca dovada a procesului.
- Raporteaza practicile incorecte la ANPC; pentru aspecte fiscale, solicita clarificari scrise de la ANAF.
Cu aceste precautii, raspunsul la „cine plateste comisionul agentiei imobiliare la inchiriere?” devine rezultat al unui acord explicit, corect pentru toti si sustinut de documente verificabile. In piete dinamice, castigul real vine din claritate si din servicii care adauga valoare masurabila, nu doar din comisioane reduse cu orice pret.
