Atunci cand cumperi un apartament, pe langa pretul afisat vei plati o serie de taxe si costuri obligatorii care pot adauga intre 3% si 10% peste suma tranzactiei, in functie de situatie. Acest ghid actualizat pentru 2026 descrie clar ce taxe apar, cine le incaseaza, cand se aplica si cum sa le estimezi corect in buget. Incluzand reguli fiscale actuale si repere de la institutii precum Ministerul Finantelor, ANAF, ANCPI, UNNPR si BNR, vei avea o imagine completa a ceea ce urmeaza.
Elementele principale sunt TVA-ul (pentru locuinte noi), onorariile notariale, taxele de carte funciara si cadastru, comisioanele bancare daca iei credit, precum si costuri aditionale precum comisionul agentiei, asigurarile obligatorii sau certificatul energetic. Diferentele dintre locuinta noua si una veche, plafonul pentru TVA redus si tipul de finantare pot modifica semnificativ totalul.
Regimul TVA la locuinte in 2026: cand platesti 5% si cand 19%
In Romania, cota standard de TVA este 19% (conform Ministerului Finantelor, valabila si in 2026). Pentru locuintele noi vandute de dezvoltatori platitori de TVA, poate fi aplicata cota redusa de 5% daca sunt indeplinite cumulativ conditiile prevazute de Codul fiscal. Incepand cu 2024 si mentinut operational in 2025–2026, plafonul pentru aplicarea cotei de 5% este de 600.000 lei (fara TVA), iar suprafata utila nu trebuie sa depaseasca 120 mp. Cumparatorul trebuie sa fie persoana fizica si sa nu fi beneficiat anterior de achizitia unei locuinte cu TVA 5% (regula de unicitate). Daca nu se indeplinesc conditiile, se aplica TVA 19%.
Elemente cheie pentru TVA 5% (verifica la notar/dezvoltator):
- Pretul locuintei sub 600.000 lei fara TVA (plafon activ in practica in 2026).
- Suprafata utila maxima 120 mp, fara dependinte exterioare.
- Cumparator persoana fizica, neutilizand anterior facilitatea pentru o alta locuinta.
- Imobilul este nou si livrat de un platitor de TVA (dezvoltator/antreprenor).
- Garaje/locuri de parcare pot fi incluse atat timp cat intra in plafon si respecta regulile contractuale.
Exemplu orientativ: la un pret net de 500.000 lei, TVA 5% inseamna 25.000 lei, total 525.000 lei; la TVA 19% ar fi 95.000 lei, total 595.000 lei. Diferenta este majora. La locuintele vechi achizitionate de la persoane fizice neplatitoare de TVA, de regula nu se aplica TVA, insa pot exista exceptii daca vanzatorul este persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA. Pentru confirmare, solicitati certificat fiscal si consultanta la notar/ANAF.
Onorariul notarului si actele autentice
Notarul public autentifica contractul de vanzare-cumparare, verifica legalitatea actelor si asigura plata impozitelor datorate de vanzator catre ANAF. Tarifele notariale sunt reglementate prin onorarii minimale orientative publicate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) si variaza in functie de valoarea tranzactiei si de complexitate. In practica, pentru un apartament intre 70.000 si 120.000 euro, onorariul poate reprezenta aproximativ 0,5%–1,2% din valoare, la care se adauga TVA si costuri procedurale (copii legalizate, redactari suplimentare, procuri, ipoteca). Notarul incaseaza, de asemenea, taxa pentru extrasul de carte funciara de autentificare si vireaza impozitele datorate de vanzator catre bugetul de stat.
Ce poate intra in onorariul si costurile notariale:
- Autentificarea contractului de vanzare-cumparare (onorariu proportional cu valoarea).
- Redactarea antecontractului si/sau a clauzelor speciale (daca este cazul).
- Autentificarea contractului de ipoteca (pentru credit), taxata separat.
- Copii legalizate, traduceri legalizate (daca exista documente in alta limba).
- Gestionarea formalitatilor fiscale (impozit ANAF al vanzatorului, acolo unde se aplica).
Solicita intotdeauna deviz scris inainte de programare si intreaba daca se pot programa toate actele in aceeasi sedinta (de exemplu, contract + ipoteca), pentru a optimiza timpul si costurile. UNNPR publica periodic ghiduri si clarificari, iar notarul este obligat sa-ti prezinte tarifele in avans.
Taxe ANCPI: cadastru si carte funciara
Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) percepe taxe pentru intabularea dreptului de proprietate, inscrierea ipotecii si emiterea extraselor de carte funciara. Aceste taxe sunt fixe sau procentuale, stabilite prin ordine ale ANCPI si actualizate periodic. Pentru un apartament, cumparatorul achita de obicei taxa de intabulare (la inscrierea proprietatii pe numele sau) si, daca are credit, taxa de inscriere a ipotecii. Costurile pentru extrasele de carte funciara (de informare si de autentificare) sunt modeste per document, insa sunt obligatorii in dosar.
Repere frecvente ale taxelor ANCPI (valori orientative):
- Extras de carte funciara pentru informare: ~20–40 lei (online/ghișeu, standard/urgenta).
- Extras de carte funciara pentru autentificare: ~40–100 lei (in functie de termen).
- Intabularea dreptului de proprietate: taxa procentuala modesta raportata la valoare (verifica grila ANCPI locala).
- Inscrierea ipotecii: taxa fixa sau procentuala redusa, plus eventual extrase suplimentare.
- Actualizare cadastru (daca e necesara): tarif separat pentru ridicari/masuratori realizate de un specialist autorizat.
In practica, pachetul de taxe ANCPI la o tranzactie standard poate ajunge la cateva sute de lei, rar depasind 0,3% din valoarea tranzactiei. Verifica intotdeauna tarifele curente pe site-ul ANCPI si intreaba notarul cine achita fiecare taxa, deoarece pot exista particularitati stabilite prin intelegerea dintre parti.
Credite ipotecare: comisioane si asigurari obligatorii
Daca finantezi achizitia prin credit ipotecar, vor aparea comisioane bancare si costuri conexe. In 2025, DAE la creditele ipotecare in lei s-a mentinut frecvent in intervalul 7%–9% conform comunicarilor BNR, iar in 2026 unele banci promoveaza oferte sub 7% pentru profiluri solide, insa costurile auxiliare raman relevante. Bancile percep, de regula, comision de analiza dosar, evaluare imobil, comision de administrare cont/credit si taxe pentru plati interbancare. In plus, asigurarea obligatorie PAD si o asigurare facultativa de locuinta sunt cerute de obicei pe toata durata creditului; unele banci solicita si asigurare de viata cesionata in favoarea creditorului.
Costuri tipice in scenariul de credit ipotecar:
- Evaluare imobil: ~300–800 lei, in functie de oras si complexitate.
- Comision analiza dosar: 0–1% din suma creditului sau suma fixa.
- Comision administrare: 0–0,5% pe an din soldul creditului (poate fi zero la unele oferte).
- Asigurare obligatorie PAD: ~130 lei/an, plus asigurare facultativa (0,1%–0,2% din suma asigurata/an).
- Taxa inscriere ipoteca la ANCPI si onorariu notarial pentru ipoteca (cateva sute de lei fiecare).
Pentru programul Noua Casa administrat de FNGCIMM, se percepe o comisie de gestiune a garantiei (de regula 0,30% pe an din valoarea garantiei), platita pe durata creditului. Verifica intotdeauna Foaia de Informatii Standard (FIS) si DAE comparabila, conform reglementarilor BNR si cerintelor de transparenta impuse de ANPC.
Comisionul agentiei si alte servicii conexe
Daca cumperi printr-o agentie imobiliara, comisionul uzual variaza intre 1% si 3% din pret, la care se poate adauga TVA. Practica de piata difera: uneori plateste cumparatorul, alteori vanzatorul, sau comisionul se imparte. Asigura-te ca semnezi un contract de intermediere clar, cu servicii incluse (negociere, verificare acte, asistenta la notar). Pe langa comision, pot aparea costuri pentru documente sau verificari realizate de specialisti: certificat de performanta energetica, verificari tehnice, due diligence juridic extins sau evaluari independente.
Servicii si costuri adiacente frecvente:
- Comision agentie: 1%–3% din pret, plus TVA unde se aplica.
- Certificat energetic: ~200–500 lei, obligatoriu la vanzare (util si pentru cumparator).
- Verificari tehnice (instalatii, structura aparenta): cost variabil, recomandat la imobile vechi.
- Due diligence juridic avansat (avocat/consilier): cateva sute – mii de lei, dupa caz.
- Traduceri autorizate pentru acte in limba straina, daca este necesar.
Un contract transparent si ofertarea comparativa a serviciilor pot reduce semnificativ riscul de costuri neprevazute. Solicita devize scrise si evita platile fara factura.
Impozite locale dupa cumparare si ce NU plateste cumparatorul la tranzactie
Odata ce devii proprietar, vei plati impozit local pe cladire catre primaria de domiciliu sau de unde este situat imobilul. Pentru locuintele rezidentiale detinute de persoane fizice, cota este stabilita de consiliul local, de regula in intervalul 0,1%–0,2% din valoarea impozabila (grile locale), cu posibilitatea bonificarilor pentru plata anticipata. Daca imobilul este utilizat in scop nerezidential, cotele sunt mai ridicate. De asemenea, pot exista taxe locale pentru salubritate/servicii comunitare in functie de UAT.
Repere utile pentru obligatiile fiscale locale si tranzactie:
- Impozitul pe cladiri se datoreaza anual, cu termene in general la 31 martie si 30 septembrie.
- Bonificatii de 5%–10% pot fi acordate pentru plata integrala in avans (decisa local).
- La tranzactie, impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare este, in mod uzual, obligatia vanzatorului si se vireaza prin notar catre ANAF.
- Schimbarea titularilor la utilitati poate implica garantii si taxe administrative modeste.
- Asigurarea obligatorie PAD trebuie avuta in vedere imediat dupa dobandire (amenzi posibile daca lipseste).
ANAF publica anual ghiduri privind impozitarea veniturilor din tranzactii imobiliare ale persoanelor fizice. Intreaba notarul cum sunt reflectate aceste impozite la semnare si verifica sa nu fie imputate eronat cumparatorului.
Studiu de caz: buget orientativ pentru un apartament de 100.000 euro
Sa presupunem doua scenarii. A) Locuinta noua, eligibila pentru TVA 5%, pret net 95.238 euro + TVA 5% = 100.000 euro cu TVA inclus. B) Locuinta veche de la persoana fizica, pret 100.000 euro fara TVA. In ambele cazuri, costurile tranzactionale depind de credit sau plata cash. Cu plata cash, vei avea in principal notar, ANCPI si potential comision agentie. Cu credit, adaugi evaluare, ipoteca, asigurari si comisioane bancare.
Structura orientativa de cost (valori medii, pot varia):
- Onorariu notar: ~0,7% din pret (700 euro la 100.000 euro), plus TVA.
- Taxe ANCPI (intabulare + extrase): 100–300 euro in echivalent lei, in functie de termene si ipoteca.
- Comision agentie (daca exista): 1%–3% (1.000–3.000 euro) + TVA.
- Credit ipotecar: evaluare 60–150 euro; comision dosar 0–1%; asigurari ~0,1%–0,2% pe an din suma asigurata.
- Altele: certificat energetic 40–100 euro, traduceri, procuri (variabil).
In scenariul A (TVA 5% inclus in pret), costurile aditionale fara agentie pot fi ~1.000–1.500 euro cash sau ~1.500–2.500 euro cu credit. In scenariul B, totalul este similar, diferenta majora venind din comisionul agentiei si din ipoteca. Aceste cifre sunt orientative; cereti oferte scrise de la notar, banca si agentie inainte de semnare.
Sfaturi practice pentru optimizarea costurilor in 2026
Desi multe taxe sunt reglementate, exista spatiu de optimizare prin calendar, comparatii si structura contractului. In piata actuala, in care, conform rapoartelor ANCPI, tranzactiile se stabilizeaza fata de varfurile din anii precedenti, furnizorii sunt deschisi la transparenta si oferte competitive. BNR si ANPC insista asupra informarii corecte a cumparatorului; foloseste aceste standarde in avantajul tau. De asemenea, tine cont ca TVA-ul si onorariile sunt sensibile la valoarea contractuala; negocierea pretului si a ce intra in pret (parcare, boxa) poate muta sume din taxe in pret sau invers. Planifica din timp pentru a evita urgentele (care cresc tarifele pentru extrase si procesari).
Checklist rapid pentru a plati mai putin, legal si sigur:
- Cere oferte scrise de la minimum 2–3 birouri notariale si verifica tarifele UNNPR.
- Verifica pe site-ul ANCPI taxele curente si opteaza pentru termene standard, evitand urgenta.
- Compara minimum 3 oferte de credit (FIS si DAE), incluzand toate comisioanele si asigurarile.
- Negociaza comisionul agentiei si cere detalii despre serviciile incluse in contract.
- Confirma in scris eligibilitatea pentru TVA 5% si modul de includere a parcarii/boxei in plafon.
Inainte de semnare, solicita o factura proforma cu toate taxele detaliate: TVA, onorariu notar, taxe ANCPI, comisioane bancare, asigurari si comision agentie. Daca platesti cu credit, cere bancii un calendar clar al costurilor initiale si recurente. Folosind datele publice ale institutiilor mentionate si verificand fiecare componenta, vei evita surprizele si vei inchide tranzactia cu un buget realist.
