Articolul raspunde, practic si cu cifre, la intrebarea: cat este impozitul pe chirie in Romania si cum se calculeaza corect in 2026. Vei vedea cum se determina baza impozabila, cand se datoreaza CASS, ce termene are Declaratia Unica si ce riscuri apar la nerespectarea regulilor ANAF. Exemple numerice si repere din ultimele reglementari te ajuta sa estimezi rapid ce ai de platit.
Cadrul actual si cota de impozitare aplicabila chiriilor
In Romania, impozitul pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor (chirii) este, in continuare, o cota proportionala de 10% aplicata la venitul net. Regula generala, confirmata de Codul fiscal si de ghidurile Agentiei Nationale de Administrare Fiscala (ANAF), este ca venitul net se determina prin aplicarea unei cote forfetare de cheltuieli asupra venitului brut. Incepand cu anul fiscal 2023, cota forfetara este de 20%, iar aceasta abordare a ramas referinta si in 2024–2025; in lipsa unei modificari publicate in Monitorul Oficial, contribuabilii o folosesc si pentru estimarile pe 2026. Practic, din chiria incasata se scade 20% (cheltuiala forfetara), iar asupra diferentei se aplica impozitul de 10%.
ANAF a reintrodus obligatia inregistrarii contractelor de inchiriere in 2023, iar aceasta cerinta s-a mentinut. Pentru evitarea penalitatilor, proprietarii trebuie sa aiba in vedere atat inregistrarea contractului, cat si includerea veniturilor din chirii in Declaratia Unica. Cota de 10% este fixa si nu depinde de nivelul chiriei, diferentele aparand din prezenta sau absenta CASS si din termenele de plata si declarare. In plan international, Romania ramane in zona statelor cu impozitare moderata a chiriilor, comparativ cu media OCDE, unde multe jurisdictii folosesc cote progresive sau impun contabilizarea reala a cheltuielilor, nu forfetara.
Ce intra in baza de calcul si cum determini venitul net
Venitul brut din chirie include sumele efectiv incasate conform contractului de inchiriere. In mod tipic, chiria lunara negociata intra integral in baza de calcul, in timp ce garantiile (depozitele) nu sunt venit pana la momentul in care devin definitiv retinute. Cheltuielile cu utilitatile platite direct de chirias nu sunt venit pentru proprietar; daca proprietarul le incaseaza si le refactureaza, atunci sumele refacturate pot fi tratate ca venituri, dar in practica se evita pentru a nu umfla artificial baza impozabila.
Calculul standard arata astfel: daca chiria este 2.500 lei/luna pe 12 luni, venitul brut anual este 30.000 lei. Se aplica cota forfetara de 20% (6.000 lei), rezultand un venit net impozabil de 24.000 lei. Impozitul pe venit de 10% este 2.400 lei. Daca chiria este 3.500 lei/luna, brutul anual este 42.000 lei, cheltuiala forfetara 8.400 lei, netul 33.600 lei, impozitul 3.360 lei. In situatii cu intrari partiale (de exemplu, inchiriere pe 8 luni din an), calculele se fac proportional. Veniturile din mai multe contracte se cumuleaza pe titular pentru stabilirea pragurilor CASS.
CASS pentru venituri din chirii in 2026: cand si cat se plateste
Pe langa impozitul pe venit, proprietarii pot datora contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) de 10%, daca veniturile anuale cumulate din chirii si alte surse asimilate depasesc anumite praguri. Pragurile sunt exprimate ca multipli ai salariului minim brut pe tara in vigoare la data depunerii Declaratiei Unice (6, 12 sau 24 salarii minime). Baza de calcul pentru CASS este fixa la nivelul pragului (nu venitul realizat efectiv) din treapta in care se incadreaza contribuabilul. Pentru ilustrare, folosim ca exemplu un salariu minim de 3.700 lei (valoare aplicata in 2024):
Praguri si contributii CASS – exemplu de calcul:
- Sub 6 salarii minime (sub 22.200 lei/an): CASS nu se datoreaza.
- Intre 6 si 12 salarii minime (22.200–44.400 lei/an): baza CASS = 22.200 lei; CASS = 2.220 lei.
- Intre 12 si 24 salarii minime (44.400–88.800 lei/an): baza CASS = 44.400 lei; CASS = 4.440 lei.
- Peste 24 salarii minime (peste 88.800 lei/an): baza CASS = 88.800 lei; CASS = 8.880 lei.
- Baza se stabileste anual prin Declaratia Unica; daca salariul minim se modifica in 2026, pragurile se recalculeaza corespunzator.
Este important ca proprietarii sa retina ca veniturile din chirii se cumuleaza cu alte venituri extrasalariale (de exemplu, activitati independente sau dividende) pentru incadrarea in treptele CASS. ANAF si Ministerul Finantelor publica anual ghiduri si exemple de calcul; verificarea versiunii curente la momentul depunerii in 2026 este esentiala.
Declaratia Unica in 2026: termene, inregistrari si plati
Declaratia Unica (formularul pentru veniturile persoanelor fizice) este instrumentul prin care se declara veniturile din chirii si se stabilesc obligatiile de plata pentru impozit si CASS. Contractele de inchiriere trebuie inregistrate la ANAF in termen de 30 de zile de la semnare sau de la modificare. Pentru anul 2025, termenul uzual de depunere si plata este 25 mai 2026; in aceeasi Declaratie Unica se poate face si estimarea pentru veniturile din 2026, cu plata anticipata daca se opteaza.
Calendar si pasi operationali in 2026:
- Inregistreaza contractul de inchiriere la ANAF in 30 de zile de la semnare (inclusiv prin Spatiul Privat Virtual).
- Depune Declaratia Unica pana la 25 mai 2026 pentru veniturile realizate in 2025 si pentru estimarea pe 2026, daca este cazul.
- Plateste impozitul pe venit (10%) si, dupa caz, CASS (10%) pana la termenul de depunere, pentru a evita dobanzi si penalitati.
- Actualizeaza Declaratia Unica daca reziliezi contractul sau daca modificarile schimba incadrarea la CASS.
- Pastreaza documentele justificative (contract, acte aditionale, extrase) pentru eventuale verificari ANAF.
ANAF recomanda utilizarea platformei SPV pentru depunere si plati. In caz de neclaritati, ghidurile oficiale si call-center-ul ANAF sunt primele surse de verificat, iar un consultant fiscal poate valida calcule complexe.
Scenarii practice: cat platesti efectiv la chirii uzuale
Exemplul 1: chirie 1.800 lei/luna timp de 12 luni. Venit brut anual: 21.600 lei. Cheltuiala forfetara (20%): 4.320 lei. Venit net: 17.280 lei. Impozit pe venit (10%): 1.728 lei. Total sub 6 salarii minime (daca reperul este 3.700 lei), deci CASS nu se datoreaza.
Exemplul 2: chirie 2.500 lei/luna timp de 12 luni. Brut: 30.000 lei. Forfetar: 6.000 lei. Net: 24.000 lei. Impozit: 2.400 lei. Venitul cumulat trece de 22.200 lei; CASS treapta 6 salarii minime, contributie 2.220 lei (pe baza exemplului de salariu minim 3.700 lei).
Exemplul 3: chirie 3.800 lei/luna timp de 12 luni. Brut: 45.600 lei. Forfetar: 9.120 lei. Net: 36.480 lei. Impozit: 3.648 lei. Venitul cumulat trece de 44.400 lei; CASS treapta 12 salarii minime, contributie 4.440 lei.
Exemplul 4: doua apartamente, 2.500 + 2.800 lei/luna timp de 12 luni. Brut: 63.600 lei. Forfetar: 12.720 lei. Net: 50.880 lei. Impozit: 5.088 lei. Venitul cumulat trece de 44.400 lei; CASS 4.440 lei (sau 8.880 lei daca depasesti 88.800 lei/an). Aceste calcule sunt orientative si presupun incasari constante; orice vacanta la chirie sau modificare contractuala schimba rezultatul.
Particularitati: chirie in valuta, mai multe contracte, comodat si subinchiriere
Contractele stipulate in euro sau alta valuta se declara in lei, la cursul mediu lunar sau la cursul BNR valabil la data incasarii, conform regulilor fiscale aplicabile. Daca ai mai multe contracte pe numele tau, veniturile se cumuleaza pentru impozit si, mai ales, pentru incadrarea la CASS. Contractele de comodat (folosinta cu titlu gratuit) nu genereaza venit impozabil, dar subinchirierea de catre chirias aduce obligatii fiscale pentru sublocator. Pentru contractele pe termen scurt (de tip inchiriere in regim hotelier), pot exista reguli distincte si necesitati de autorizare; verifica cerintele specifice inainte de inceperea activitatii.
Aspecte de retinut la situatii speciale:
- Chirii in euro: foloseste cursurile publicate de BNR; evita fluctuatiile prin clauze de actualizare in contract.
- Mai multe proprietati: cumuleaza veniturile pentru a evalua treapta CASS si impactul asupra cash-flow-ului.
- Subinchiriere: venitul la sublocator este impozitat similar; proprietarul initial isi pastreaza obligatiile conform contractului principal.
- Regim hotelier/airbnb: pot fi cerinte de autorizare si taxe locale suplimentare; fiscalitatea poate diferi de inchirierea clasica.
- Reziliere si vacanta: anunta ANAF prin actualizarea Declaratiei Unice pentru a ajusta estimarile si eventualele plati in avans.
Institutiile relevante sunt ANAF (administrare fiscala), Ministerul Finantelor (legiferare si proiecte de acte normative) si BNR pentru cursurile valutare folosite la conversii.
Deduceri, exceptii si riscuri de neconformare
Sistemul forfetar simplifica raportarea, dar vine cu limitari: nu poti deduce cheltuieli reale (reparatii, comisioane) peste cota de 20% decat daca te incadrezi intr-un alt regim (de exemplu, inchiriere in cadrul unei activitati independente cu contabilitate in partida simpla, situatie ce implica alte obligatii). In majoritatea cazurilor de chirie rezidentiala obisnuita, proprietarii raman pe regimul standard cu forfetar.
Capcane frecvente si cum le eviti:
- Neinregistrarea contractului la ANAF in 30 de zile, ceea ce poate atrage amenzi si complicatii la control.
- Nedepunerea la timp a Declaratiei Unice (de regula 25 mai), care genereaza dobanzi si penalitati pentru impozit si CASS.
- Subestimarea veniturilor cumulate si omiterea incadrarii corecte la treapta CASS.
- Tratamentul eronat al garantiilor si al utilitatilor refacturate, care poate umfla artificial venitul brut.
- Nepastrarea documentelor justificative (contracte, acte aditionale, extrase), necesare in cazul unei verificari ANAF.
Riscurile se reduc prin documente corecte, depuneri la timp si o planificare minima a cash-flow-ului pentru a acoperi impozitul de 10% si, cand este cazul, CASS de 10%. Un consultant fiscal te poate ajuta sa alegi regimul optim cand ai situatii atipice.
Tendinte si repere numerice recente pentru proprietari
La nivel de repere, Romania mentine in 2026 cota proportionala de 10% pentru impozitul pe venitul din chirii, alaturi de cota CASS de 10% aplicata la una dintre cele trei baze (6, 12 sau 24 salarii minime) in functie de incadrarea venitului anual. Obligatia de inregistrare a contractelor la ANAF, reinstituita in 2023, continua sa fie o piesa centrala a conformarii. In 2024, salariul minim brut a fost 3.700 lei, iar multi contribuabili au folosit acest reper la depunerea din 2025; in 2026, la depunere, se aplica salariul minim valabil la acel moment, conform instructiunilor ANAF.
Pe plan international, datele Eurostat arata ca Romania are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate locativa din UE, ceea ce face ca segmentul de chirii sa fie mai concentrat in marile orase. Pentru proprietari, asta inseamna contracte mai dinamice si frecvente renegocieri, mai ales pe fondul inflatiei. In acest context, platile fiscale ar trebui bugetate din timp: un proprietar cu 30.000 lei chirii anuale are, orientativ, 2.400 lei impozit si 2.220 lei CASS (daca se incadreaza la primul prag), in total 4.620 lei, la care se pot adauga taxe locale. Urmarirea comunicatele ANAF si ale Ministerului Finantelor este esentiala pentru a surprinde rapid eventualele modificari legislative din 2026.
