Cand se face plata la vanzarea unui imobil?

Vanzarea unui imobil ridica mereu intrebarea practica: cand se face efectiv plata? Raspunsul depinde de tipul tranzactiei, de sursa banilor (cash, credit sau mixt) si de clauzele asumate de parti. In randurile urmatoare explicam momentele cheie ale platii, ce spun notarii si bancile, ce riscuri exista si cum pot fi gestionate corect, cu trimiteri la institutii si reguli actuale.

Tema articolului este utila atat cumparatorilor, cat si vanzatorilor care vor sa evite blocaje si sa asigure o decontare sigura, de preferat in ziua semnarii la notar sau in termene clar definite prin contract.

Momentul platii in arhitectura tranzactiei imobiliare

In practica romaneasca, banii se platesc in trei momente posibile: la rezervare sau semnarea unei promisiuni (antecontract), la autentificarea contractului de vanzare la notar sau printr-un mecanism conditionat (escrow) care elibereaza fondurile dupa indeplinirea anumitor pasi. Transferul dreptului de proprietate are loc doar la notar, cand se autentifica actul, conform practicii coordonate cu Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) si cu verificarile de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI). Din acest motiv, in tranzactiile standard, plata integrala se coreleaza cu semnarea la notar sau imediat dupa, pentru a sincroniza banii cu transferul de proprietate si predarea posesiei.

Pentru a reduce riscul operational, tot mai multe parti folosesc plati instant. In Romania, schema Plati Instant operata prin Transfond permite transferuri in RON in mai putin de 10 secunde, 24/7, cu o limita uzuala de 49.999 RON per tranzactie in 2026. Pentru plati in euro, schema SEPA Instant (SCT Inst) are o limita tipica de 100.000 EUR pe tranzactie si de asemenea functioneaza non-stop; Regulamentul UE privind platile instant impune generalizarea acestor servicii in zona euro, ceea ce creste sansele de decontare in ziua semnarii. Chiar si asa, multe parti prefera confirmari bancare scrise in ziua autentificarii pentru a elimina orice neclaritate.

Avansul si depozitul: cand, cat si de ce

Inainte de actul final, vanzatorii pot solicita sume de blocare a ofertei. Exista doua instrumente frecvente: depozitul de rezervare (sau optiune) si avansul din pret la antecontract. Depozitul de rezervare este de obicei intre 1% si 3% din pret si blocheaza imobilul pentru o perioada scurta (de regula 7–14 zile), timp in care partile negociaza si strang actele necesare. Avansul la antecontract este, de regula, mai mare, intre 5% si 15% din pret, si marcheaza angajamentul ferm al partilor de a merge spre notar intr-un termen agreaat (adesea 30–90 de zile). Valoarea exacta depinde de profilul riscului, cererea din piata si puterea de negociere.

Clauzele avansului trebuie redactate cu grija: daca neexecutarea este din culpa cumparatorului, avansul se poate retine; daca vina este a vanzatorului, acesta poate datora dublul sumei primite, dupa modelul juridic al arvunei. UNNPR recomanda ca tranzactiile cu avansuri semnificative sa fie detaliate clar in promisiuni bilaterale, cu termene si documente precise (extras de carte funciara de autentificare valabil 10 zile, certificat fiscal al vanzatorului, adeverinta asociatiei de proprietari, energetic etc.). In piata, avansul este folosit pentru a securiza calendarul si a oferi confort ambelor parti, dar nu inlocuieste verificarea tehnica si juridica.

Plata la antecontract versus la contractul final la notar

Plata la antecontract apare mai ales cand cumparatorul vrea sa blocheze pretul, iar vanzatorul cere o dovada de seriozitate. Totusi, livrarea banilor integrali inainte de actul final este rara si riscanta, pentru ca dreptul de proprietate se transmite numai prin autentificarea notariala. De aceea, structura frecventa este: suma mica la rezervare, avans moderat la antecontract si restul pretului la notar. Plata integrala la notar, in ziua semnarii, este considerata standardul de siguranta, pentru ca se sincronizeaza cu semnarea, verificarea de ultim moment a situatiei juridice la ANCPI si predarea cheilor.

Termenele pot fi personalizate. De exemplu, se poate stipula ca restul de plata se vireaza in ziua autentificarii, iar predarea efectiva a posesiei si utilitatilor se face la 24–72 de ore dupa ce vanzatorul confirma incasarea. Penalitatile pentru intarziere sunt adesea exprimate procentual din pretul total si variaza in practica intre 0,1% si 0,5% pe zi de intarziere. In tranzactiile cu risc mai mare, partile pot agrea plata prin cont escrow, eliberata doar cand se indeplinesc conditiile suspensive (de exemplu, radierea ipotecii vechi sau inscrierea ipotecii noi a bancii cumparatorului). Aceste mecanisme reduc riscurile si sporesc predictibilitatea pentru ambele parti.

Tranzactii cu credit ipotecar: traseul banilor si termene

Cand cumparatorul finanteaza prin credit ipotecar, momentul platii este conditionat de calendarul bancii si de actele necesare pentru garantii. In mod uzual, banca emite o oferta, realizeaza evaluarea, obtine documentele imobilului si aprobarea finala, iar banii sunt virati la semnare sau in 1–3 zile bancare dupa indeplinirea conditiilor (de exemplu, notarea ipotecii in cartea funciara). Durata totala de la dosar complet la decontare este de obicei intre 4 si 8 saptamani, depinzand de banca, complexitatea cazului si rapiditatea furnizarii actelor. Banca centrala (BNR) supravegheaza prudent cerintele pentru creditare si raportarea institutiilor, in timp ce banca comerciala seteaza termene interne de decontare.

Pași standard cand plata se face prin credit ipotecar:

• Preaprobarea venitului si bugetului (1–5 zile lucratoare, in functie de banca si documente).
• Evaluarea proprietatii de catre evaluator autorizat ANEVAR (2–7 zile, in functie de disponibilitate).
• Analiza juridica a actelor imobilului si extrasul de carte funciara de autentificare (valabil 10 zile) inainte de semnare.
• Semnarea la notar a contractului de vanzare si a contractului de ipoteca, cu instructiuni de decontare din partea bancii.
• Virarea banilor din credit in ziua semnarii sau in 1–3 zile bancare, dupa indeplinirea conditiilor din instructiunile bancii.

Unele banci accepta mecanisme de tip escrow sau ordine de plata conditionate, pentru a sincroniza interesul vanzatorului (banii) cu interesul bancii (ipoteca in rangul 1) si cu siguranta juridica a cumparatorului.

Conturi escrow si plati conditionate

Contul escrow (sau contul de garantie) este un instrument prin care banii sunt depusi de cumparator, dar nu ajung la vanzator pana cand conditiile agreate nu sunt indeplinite. In Romania, aceste conturi sunt de regula bancare; partile pot agrea in antecontract ca pretul va fi constituit in escrow inainte de notar, urmand a fi eliberat cand notarul confirma semnarea sau cand ANCPI confirma inscrierea dreptului. Acest mecanism reduce riscul de neplata pentru vanzator si riscul de pierdere a banilor pentru cumparator, mai ales in cazuri cu conditii suspensive: radierea sarcinilor, obtinerea certificatului fiscal, regularizarea unor lucrari sau clarificarea unor erori cadastrale.

Situatii frecvente in care se foloseste escrow:

• Imobil cu sarcini de radiat (ipoteca veche, interdictii) care necesita cateva zile pentru actualizare in cartea funciara.
• Tranzactii cu plata mixta (avans din surse proprii si diferenta din credit), pentru coordonare intre banca si vanzator.
• Cazuri cu predare esalonata a posesiei, pentru a asigura eliberarea imobilului in termen.
• Vanzari intre parti din orase diferite, unde verificarea incasarii in timp real este dificila.
• Situatii cu cerinte AML/KYC mai stricte, in care banca doreste verificari suplimentare inainte de eliberarea fondurilor.

Din punct de vedere operational, taxa de administrare a unui cont escrow variaza intre cateva sute si cateva mii de lei, in functie de banca si de complexitatea instructiunilor. Beneficiul principal este controlul riscului si claritatea asupra momentului platii.

Riscuri, intarzieri si clauze contractuale care te protejeaza

Chiar si atunci cand partile doresc plata in aceeasi zi, pot aparea intarzieri: limite de tranzactie pe contul cumparatorului, verificari suplimentare KYC/AML, indisponibilitatea temporara a sistemelor sau lipsa unui extras de carte funciara valabil la momentul semnarii. Pentru a preveni astfel de blocaje, clauzele contractuale trebuie sa specifice exact data de plata, metoda, contul, cine suporta comisioanele bancare si care sunt consecintele intarzierii. In piata romaneasca se folosesc frecvent penalitati zilnice intre 0,1% si 0,5% din pret pentru neplata la termen, cu perioade de gratie scurte (de exemplu, 1 zi lucratoare), urmate de dreptul de rezolutiune si executarea garantiei (avansul).

Clauze utile pe care le poti negocia:

• Definirea zilei platii ca “ziua incasarii” in contul vanzatorului, nu doar a “initierii” platii de catre cumparator.
• Obligatia de a folosi plati instant (RON sau EUR) daca sunt disponibile pentru sumele vizate, in limita schemelor (49.999 RON sau 100.000 EUR per tranzactie).
• Stabilirea unui cont escrow daca transferul nu poate fi finalizat in ziua semnarii din motive obiective.
• Penalitati procentuale clare pentru intarziere si termene de gratie bine definite.
• Alocarea comisioanelor bancare: cine suporta costul si cum se compenseaza diferentele.

Este recomandat ca aceste clauze sa fie avizate de notar si, dupa caz, de avocatul fiecarei parti. De asemenea, orice derogare de la calendar se face in scris, sub semnatura ambelor parti, pentru a preveni litigii ulterioare.

Metode de plata, limite si verificari AML/KYC

Metoda de plata influenteaza decisiv momentul decontarii. Transferul interbancar standard in RON intre banci locale poate fi T+0 sau T+1, in functie de ora si de banci. Platile Instant in RON, operate de Transfond, sunt 24/7 si finalizeaza in sub 10 secunde, cu limita uzuala de 49.999 RON per tranzactie in 2026. In euro, schema SEPA Instant permite pana la 100.000 EUR per tranzactie, tot 24/7, crescand sansele de finalizare chiar in ziua semnarii. Bancile pot impune limite zilnice pentru canalele online; pentru sume mari, este uzual ca partile sa faca programare la banca pentru ordine de plata manuale si confirmari scrise.

In ceea ce priveste regulile de cunoastere a clientelei (KYC) si prevenirea spalarii banilor (AML), institutiile trebuie sa aplice diligenta sporita pentru tranzactii cu sume mari si/sau cu profil de risc ridicat. Obligatiile de raportare catre Oficiul National de Prevenire si Combatere a Spalarii Banilor (ONPCSB) includ semnalarea tranzactiilor suspecte si monitorizarea operatiunilor neobisnuite. In UE, pragurile de diligenta pentru tranzactii ocazionale mari sunt adesea corelate in jurul a 10.000 EUR, iar institutiile pot cere documente justificative privind provenienta fondurilor. In practica, aceste reguli pot introduce verificari suplimentare de 24–72 de ore, motiv pentru care este prudent ca plata sa fie planificata si comunicata bancherilor in avans, pentru a evita surprize in ziua semnarii.

Acte, verificari si sincronizarea cu ANCPI si notarul

Plata se face in siguranta cand documentatia este completa si verificata. Notarul solicita extras de carte funciara de autentificare, emis special pentru tranzactie si valabil 10 zile calendaristice, confirmand ca proprietatea si sarcinile sunt cele declarate. Alte documente uzuale sunt: actul de proprietate, certificatul fiscal al vanzatorului, certificatul energetic, releveul, avizele asociatiei si, pentru ipoteci, acordurile bancilor implicate. ANCPI proceseaza cererea de inscriere a dreptului si a ipotecii, iar termenele pot varia in functie de biroul teritorial si de tipul operatiunii, insa pentru inscrieri standard pot exista proceduri rapide contra unei taxe suplimentare.

Sincronizarea reusita inseamna ca la momentul semnarii exista un extras CF “curat”, banii sunt pregatiti (sau in escrow), iar instructiunile bancii, daca exista credit, sunt clare. Multe birouri notariale solicita dovada de plata sau confirmarea de la banca imediat dupa semnare, inainte de predarea oficiala a cheilor. Practic, succesul tranzactiei depinde de coordonarea dintre notar, banca, parti si, la nevoie, evaluator sau avocat.

Cheltuieli la momentul platii: taxe notariale, impozite si comisioane

In ziua in care se face plata pretului, partile achita de regula si costurile conexe. Notarul incaseaza onorariul si taxele aferente serviciilor, iar in tranzactiile intre persoane fizice, impozitul pe transferul proprietatii imobiliare este calculat si virat de notar catre ANAF conform Codului fiscal in vigoare. Comisioanele bancare pentru transferuri pot varia de la 0 la cateva zeci sau sute de lei in functie de banca si de canal; pentru conturi escrow exista tarife de administrare distincte. Este util ca aceste costuri sa fie prevazute in antecontract, astfel incat sa nu apara dispute in ziua semnarii.

Costuri pe care sa le iei in calcul la momentul platii:

• Onorariul notarial, calculat conform grilei UNNPR si valorii declarate a imobilului.
• Taxe ANCPI pentru extrasul de carte funciara de autentificare si pentru inscrierea dreptului si a ipotecii (daca este cazul).
• Impozitul datorat statului pentru transfer (incasat si virat prin biroul notarial catre ANAF).
• Comisioane bancare pentru transferuri standard sau plati instant, inclusiv eventuale costuri SWIFT pentru plati internationale.
• Tarife de administrare pentru conturi escrow si costuri de evaluare, daca finantarea este prin banca.

Planificand din timp aceste sume si stabilind cine le suporta, partile pot evita decalaje de plata si pot finaliza tranzactia in siguranta chiar in ziua semnarii. Coordonarea cu institutii cheie precum UNNPR, ANCPI, ANAF, BNR, Transfond sau, pentru plati in euro, cu regulile SEPA sustinute de BCE, asigura conformitatea si fluiditatea procesului. In 2026, extinderea platilor instant si standardizarea practicilor bancare sporesc sansele ca plata sa fie facuta rapid si verificabil, facand din sincronizarea la notar cel mai sigur moment pentru decontarea pretului.