Acest articol explica, pas cu pas, cat costa actele de vanzare-cumparare pentru un apartament in Romania si ce taxe apar pe parcurs. Folosim tarife uzuale, cote fiscale valabile in 2026 si exemple numerice, astfel incat sa poti estima realist bugetul pentru semnare si inscrierea in Cartea Funciara. Vei vedea ce plateste cumparatorul, ce plateste vanzatorul si cum pot fi optimizate costurile fara sa risti blocaje juridice.
Ce intra de fapt in costul actelor de vanzare-cumparare
Atunci cand vorbim despre costurile actelor, nu ne referim la un singur onorariu, ci la un pachet de cheltuieli care pornesc de la autentificarea la notar si se incheie cu inscrierea in Cartea Funciara. In practica, suma finala depinde de valoarea tranzactiei, de complexitate (numar de coproprietari, ipoteci, succesiuni), de urgenta, dar si de orasul in care se semneaza. Dincolo de diferentele locale, structura costurilor este relativ standardizata: onorariu notarial (calculat pe transe valorice conform grilei UNNPR), TVA 19% aplicat onorariului, taxe de publicitate imobiliara catre ANCPI, impozitul datorat statului pentru venitul din transfer (retinut de notar in numele ANAF), precum si o serie de costuri auxiliare pentru pregatirea dosarului (cadastru actualizat, certificat energetic, extrase CF, eventual evaluare bancara). Intelegerea acestor componente te ajuta sa eviti surprizele si sa negociezi corect cine plateste ce, in functie de uzante si de cum este redactata promisiunea de vanzare.
Elemente cheie de buget:
- Onorariu notarial de autentificare + TVA 19% (cota TVA valabila in 2026)
- Taxe ANCPI: intabulare 0,15% din pret si extrase CF pentru autentificare
- Impozit pe venitul din transferul proprietatii (retinut si virat de notar catre ANAF)
- Documente tehnice: cadastru/actualizare plan si certificat de performanta energetica
- Cheltuieli de plata: comisioane bancare, conversie valutara, eventual escrow
Onorariul notarial in 2026: cum se calculeaza si ce influenteaza suma
Onorariul notarial pentru contractul de vanzare-cumparare se calculeaza de regula in functie de valoarea declarata a tranzactiei, pe transe valorice stabilite prin grila UNNPR (Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania). In 2026, aceste onorarii se factureaza cu TVA 19%, iar unele servicii suplimentare (de exemplu, redactarea unui antecontract sau consultanta pentru verificari extinse) pot adauga costuri. Desi birourile notariale respecta grila minima, totalul platit poate varia in functie de serviciile incluse (verificari extinse pe lantul translativ, consultarea registrelor speciale, solutionarea unor particularitati precum ipoteci sau dezmembraminte). In orasele mari se practica, in mod uzual, oferte transparente cu estimari prealabile; cere intotdeauna o preventie scrisa pe e-mail cu linii de cost, pentru a compara corect. La valori frecvente pe piata rezidentiala (70.000–120.000 EUR), onorariul notarial tinde sa fie un procent mic din pret, dar merita bugetata si TVA-ul aferent, pentru ca diferenta devine vizibila la sume mari. Retine ca negocierea este rareori despre reducerea grilei, ci mai curand despre pachetul de servicii inclus si calendarul de lucru.
Factori care influenteaza onorariul final:
- Valoarea tranzactiei declarate in act (baza de calcul a onorariului)
- Numarul de parti semnatare si complexitatea drepturilor (coproprietate, uzufruct)
- Necesitatea de radiere ipoteca/sarcini si numarul de inscrieri in CF
- Urgenta (programare accelerata, extrase si inscrieri in regim urgent)
- Servicii suplimentare: antecontract, consultanta, procuri, verificari extinse
Taxe de publicitate imobiliara si costuri ANCPI
Taxele de Carte Funciara se platesc catre ANCPI (Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara) si sunt esentiale pentru opozabilitatea dreptului. In mod standard, taxa de intabulare a dreptului de proprietate in baza unui contract de vanzare-cumparare este de 0,15% din pretul declarat in act. Pe langa aceasta, sunt necesare extrasele de carte funciara pentru autentificare (cate unul per imobil), iar in practica se mai platesc si extrase de informare in etapele de verificare prealabila. Daca se alege regim de urgenta, tarifele pot fi, de regula, dublate fata de regimul standard. Este recomandat ca solicitarea extraselor pentru autentificare sa fie facuta chiar in ziua semnarii de catre notar, deoarece au o valabilitate limitata si trebuie sa ateste situatia „curata” a imobilului. Toate aceste sume se achita fie direct de catre notar (si sunt refacturate in decont), fie de catre parti, conform intelegerii.
Tarife uzuale si repere 2026:
- Intabulare drept de proprietate: aproximativ 0,15% din pretul din contract
- Extras CF pentru autentificare: ordinul a zeci de lei/bucata (de ex. ~40 lei standard)
- Extras CF de informare: ordinul a zeci de lei (de ex. ~20 lei), util la verificari
- Regim de urgenta: de regula, multiplicare a tarifului standard (adesea x2)
- Alte operatiuni (radiere ipoteca, notari sarcini): tarife fixe sau mici procente
Impozitul datorat catre stat si rolul ANAF in tranzactie
Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal este datorat de vanzator si este calculat si retinut la sursa de notar, care il vireaza catre ANAF. Incepand cu modificarile fiscale intrate in vigoare din 2023 si valabile in 2026, in practica se aplica doua cote in functie de durata detinerii: pentru imobile detinute sub 3 ani, cota este mai mare, iar pentru cele detinute peste 3 ani, cota este mai redusa. In mod uzual, discutam de 3% atunci cand durata detinerii este sub 3 ani si 1% cand este peste 3 ani, aplicate la valoarea tranzactiei mentionata in contract. Notarul va solicita documente care sa probeze momentul dobandirii (de exemplu, vechiul act de proprietate) pentru a stabili incadrarea corecta. Exemple: la un pret de 70.000 EUR, impozitul ar fi aproximativ 2.100 EUR (3%) pentru detineri sub 3 ani sau 700 EUR (1%) pentru detineri peste 3 ani; la 120.000 EUR, ar fi 3.600 EUR (3%) sau 1.200 EUR (1%).
Particularitati frecvente privind impozitul:
- Impozitul este retinut de notar la semnare si virat catre ANAF, reducand riscul de erori
- Durata detinerii se calculeaza de la data dobandirii din actul anterior
- In cazul coproprietatii, cota se aplica pe partea fiecarui coproprietar
- Corelarea cu cursul valutar: daca pretul e in EUR, evidenta fiscala se face in lei
- Exceptii limitate pot exista pentru transferuri speciale (informati notarul din timp)
Costuri de pregatire a dosarului: cadastru, energetic, verificari
Inainte de semnare, dosarul trebuie sa fie complet. De cele mai multe ori, apartamentele au cadastru si intabulare existente, insa orice modificare de compartimentare, balcon inchis sau extindere trebuie legalizata si actualizata in planul cadastral. Actualizarea cadastralului la apartament se situeaza, in practica, intre 400 si 1.000 lei, in functie de oras, suprafata si urgenta. Certificatul de performanta energetica este obligatoriu la vanzare; pentru un apartament standard, costul uzual in 2026 este adesea intre 150 si 400 lei, variind in functie de suprafata si de disponibilitatea auditorilor energetici. Extrasele de informare CF se pot comanda in faza de due diligence si costa cateva zeci de lei fiecare. Pentru imobile cu istoric complex, pot fi utile verificari suplimentare (de exemplu, istoricul autorizatiilor la primarie sau arhiva de cadastru), alocand cateva sute de lei pentru copii, timbre si taxe mici. Aceste cheltuieli, desi modeste fata de pret, pot intarzia semnarea daca sunt ignorate.
Cheltuieli bancare si costuri de plata in tranzactiile cu credit
Daca tranzactia implica un credit ipotecar, apar costuri suplimentare. Banca solicitanta va comanda o evaluare a apartamentului (de regula, cost suportat de cumparator), iar evaluatorul ANEVAR percepe, in practica, sume in intervalul 300–900 lei pentru un apartament standard. Transferul fondurilor poate implica comisioane de virament interbancar (uzual intre 10 si 50 lei pe operatiune pentru persoane fizice, in functie de banca), iar daca plata se face in EUR, comisioanele SEPA sunt de regula mici, dar pot aparea costuri de conversie valutara (0,2%–1,0% in functie de banca si de tipul de cont). Unele tranzactii folosesc cont escrow sau blocarea sumelor pana la intabulare; acest serviciu poate costa un procent mic din suma (de exemplu 0,1%–0,5%), negociat cu banca sau cu notarul, daca exista astfel de facilitati. In plus, radierea ipotecii vechi (daca vanzatorul avea credit) implica taxe ANCPI modeste si, uneori, comisioane bancare pentru inchiderea anticipata.
Exemple de costuri bancare posibile:
- Evaluare apartament: ~300–900 lei (tarife uzuale ANEVAR pentru rezidential)
- Virament interbancar RON: ~10–50 lei; SEPA EUR: de la 0 la cativa euro
- Conversie valutara: ~0,2%–1,0% in functie de banca si tipul de cont
- Cont escrow/conditii speciale de plata: ~0,1%–0,5% din suma gestionata
- Radiere ipoteca: taxa ANCPI modesta + eventual comision bancar la inchidere
Doua scenarii de calcul 2026: apartament de 70.000 EUR si 120.000 EUR
Scenariile de mai jos sunt orientative si au rol didactic. Onorariile notariale reale sunt conform grilei UNNPR si pot diferi in functie de serviciile incluse. Presupunem curs 1 EUR = 5,0 lei pentru rotunjiri simple, doar ca exemplu.
Scenariul A: pret 70.000 EUR. Presupunem un onorariu notarial orientativ de 0,8% din pret: 560 EUR; cu TVA 19% rezulta ~666 EUR. Taxa ANCPI de intabulare: 0,15% x 70.000 = 105 EUR. Extrase CF (informare + autentificare): sa estimam 20 + 40 lei, aproximativ 12 EUR in total. Certificat energetic: 250 lei (~50 EUR). Cadastru (daca e de actualizat): sa rezervam 700 lei (~140 EUR). Impozit vanzator catre ANAF: 3% = 2.100 EUR (daca detinere sub 3 ani) sau 1% = 700 EUR (daca detinere peste 3 ani). Total costuri platite de cumparator ar fi aproximativ 666 + 105 + 12 + 50 + 140 = ~973 EUR (fara credit si fara alte operatiuni); vanzatorul ar suporta impozitul de 2.100 EUR sau 700 EUR, dupa caz.
Scenariul B: pret 120.000 EUR. Presupunem un onorariu notarial orientativ de 0,6%: 720 EUR; cu TVA 19% ajungem la ~857 EUR. Intabulare: 0,15% x 120.000 = 180 EUR. Extrase CF: ~12 EUR. Certificat energetic: ~50 EUR. Cadastru (dacă e necesar): ~140 EUR. Impozit ANAF (vanzator): 3% = 3.600 EUR sau 1% = 1.200 EUR. Total estimativ la cumparator: 857 + 180 + 12 + 50 + 140 = ~1.239 EUR. Daca exista credit, adauga evaluare (de ex. 600 lei ~120 EUR), eventual comisioane de virament/conversie si, daca se foloseste escrow, un cost procentual mic.
Cum imparti corect costurile intre parti si ce spun institutiile
Practica din piata este ca fiecare parte sa isi asume costurile „sale”: vanzatorul achita impozitul catre stat (retinut de notar pentru ANAF), iar cumparatorul achita onorariul notarial si taxele de intabulare ANCPI. Totusi, nu exista o regula legala rigida pentru aceasta impartire; partile pot negocia altfel si trebuie sa consemneze clar in antecontract si in contractul final cine suporta fiecare cheltuiala. UNNPR recomanda transparenta totala a costurilor in devizul prezentat partilor inainte de semnare, iar ANCPI publica tarifele de carte funciara, astfel incat oricine le poate verifica. Mai mult, daca intervin particularitati (radierea ipotecii vechi a vanzatorului, sarcini administrative, corectii de cadastru), este esential sa se precizeze in scris cui ii revin costurile si termenele. O buna coordonare cu banca (daca exista credit) si cu notarul previne blocajele si costurile de urgenta, care pot dubla taxele de inscriere sau pot adauga comisioane suplimentare la plati.
Strategii 2026 pentru a optimiza legal costurile si calendarul
Reducerea cheltuielilor fara a compromite siguranta tranzactiei se poate face prin planificare si comunicare. Cele mai vizibile economii vin din evitarea regimului de urgenta la ANCPI, din pregatirea briefului complet pentru notar (ca sa nu apara reveniri) si din sincronizarea platii astfel incat comisioanele bancare si conversiile valutare sa fie minime. Cere oferte de la 2–3 birouri notariale (cu aceeasi documentatie si aceeasi valoare de tranzactie), deoarece pachetele de servicii pot varia chiar daca grila minima este respectata. Daca ai ipoteca de radiat, deschide din timp dialogul cu banca pentru a obtine acordul si documentele necesare inainte de ziua semnarii. Verifica valabilitatile actelor tehnice (certificat energetic, cadastru) pentru ca refacerea lor „pe ultima suta” costa mai mult si prelungeste calendarul.
Pasi concreti pentru economie si predictibilitate:
- Solicita deviz scris defalcat (onorariu, TVA, ANCPI, extrase, servicii suplimentare)
- Evita regimul de urgenta la ANCPI planificand din timp (economisesti tarife multiplicate)
- Pregateste dosarul complet: certificat energetic, CF actualizata, documente fiscale
- Optimizeaza platile: transferuri SEPA/RO in intervale cu comisioane reduse, curs avantajos
- Clarifica in antecontract cine plateste fiecare taxa si ce se intampla daca apar sarcini
Repere numerice 2026 si institutii de contact
In 2026, cota de TVA aplicata serviciilor notariale ramane 19%. Taxa de intabulare uzuala pentru vanzare-cumparare este 0,15% din pretul mentionat in contract, conform practicii ANCPI, la care se adauga extrase CF ce costa, in mod curent, cateva zeci de lei per document (de exemplu ~40 lei pentru autentificare si ~20 lei pentru informare, fara urgenta). Impozitul pe venitul din transfer este administrat de ANAF si, in practica, se aplica diferentiat in functie de durata detinerii (uzual 3% sub 3 ani si 1% peste 3 ani), fiind retinut de notar la sursa. Pentru verificarea onorariilor, consulta grila UNNPR si cere devize de la birouri notariale. Pentru tarife de carte funciara si ghiduri, acceseaza site-urile ANCPI si ale oficiilor teritoriale. Daca tranzactia implica finantare, discuta din timp cu banca despre evaluare, comisioane si, daca este cazul, despre solutii de tip escrow. Respectand aceste repere, poti estima un buget realist si poti evita costurile suplimentare generate de graba sau de lipsa de documente.
