Cine plateste actele la vanzarea unui apartament?

Intrebarea Cine plateste actele la vanzarea unui apartament? apare aproape la fiecare tranzactie imobiliara. In practica, costurile se impart intre vanzator si cumparator in functie de lege, uzante locale si negociere. In randurile de mai jos explicam, pas cu pas, care sunt actele esentiale, ce taxe implica si cine le suporta, cu trimiteri la institutii precum UNNPR, ANCPI si ANAF, plus cifre actuale relevante.

Cine plateste ce: schema uzuala a costurilor intr-o tranzactie

In Romania, nu exista o singura regula obligatorie pentru toate costurile; legea impune doar anumite obligatii clare (de exemplu, impozitul pe transferul proprietatii este datorat de vanzator), in timp ce restul se stabilesc conventional intre parti. Totusi, piata a cristalizat o uzanta: cumparatorul plateste onorariul notarial de autentificare si taxele de intabulare aferente dobandirii dreptului sau, iar vanzatorul plateste impozitul pe transfer si documentele care tin de starea juridica si tehnica a imobilului (de pilda, certificatul energetic). Daca intermediaza o agentie, comisionul este negociabil; statistic, in marile orase, comisioanele publicate in 2024–2025 se incadreaza frecvent intre 2% si 3% din pret, dar pot fi fixe sau cu discount. Este important ca, inainte de semnare, partile sa includa in antecontract un tabel de costuri clar, pentru a evita surprizele la notar.

Schema uzuala, orientativa:
• Onorariu notarial si taxe aferente autentificarii: de regula, cumparatorul.
• Impozit pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare: vanzatorul (prin retinere la notar, catre ANAF).
• Certificat energetic si actualizari documentatii cadastrale (daca sunt necesare): de regula, vanzatorul.
• Inscrierea dreptului in cartea funciara pentru noul proprietar (intabulare): de regula, cumparatorul, prin notar/ANCPI.
• Comision agentie imobiliara: negociabil; poate fi platit de una dintre parti sau proportional.

Onorariul notarial si costurile adiacente

Onorariul notarial pentru vanzarea-cumpararea unui apartament se stabileste conform ghidurilor si cadrului publicate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), variind in functie de valoarea tranzactiei, numarul de parti, ipoteci, anexe si numarul de exemplare. La onorariu se adauga TVA de 19% (cota standard in Romania) si diverse taxe tehnice (de exemplu, extrasele de carte funciara pentru autentificare si verificari in registre). Din ofertele publice ale birourilor notariale consultabile in 2024–2025 reiese ca, pentru un apartament cu pret in jur de 100.000 euro, costul total de autentificare (onorariu + TVA + extrase) se incadreaza frecvent in intervalul aproximativ 700–1.500 euro, in functie de complexitate si judet. Aceste cifre sunt orientative si pot fi mai mici sau mai mari in situatii speciale (de exemplu, acte suplimentare, procuri, corecturi de titlu). In practica, cumparatorul suporta acest cost, dar partile pot agrea impartirea lui in procente egale sau in plafon, mai ales cand pretul final se stabileste dupa evaluarea bancii.

Impozitul datorat la vanzare: obligatia vanzatorului si exemple de calcul

Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal se calculeaza si se retine de notar, fiind virat catre Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF). Regimul actual, aplicabil din 2023, are doua cote principale: 3% cand imobilul este detinut mai putin de 3 ani si 1% cand detinerea depaseste 3 ani. Baza de calcul este pretul din contract, dar nu poate fi mai mica decat valoarea din grila notariala (studiile de piata folosite de notari). Cifrele sunt actuale si utilizate curent in 2024–2025 in birourile notariale. Exemplu: pentru un apartament vandut la 100.000 euro, detinut de vanzator de peste 3 ani, impozitul este 1% din baza in lei (suma convertita la cursul BNR din ziua actului), ceea ce echivaleaza aproximativ cu 1.000 euro in lei; daca detinerea este sub 3 ani, impozitul urca la circa 3.000 euro in lei. Notarul calculeaza exact impozitul, il retine la semnare si il vireaza catre ANAF, astfel incat vanzatorul nu mai face demersuri suplimentare.

Cadastru, intabulare si extrasul de carte funciara: taxe si rolul ANCPI

Orice vanzare presupune verificarea si, daca este necesar, actualizarea cadastrului si a cartii funciare. Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) gestioneaza tarifele pentru extrase si operatiunile de inscriere. Extrasele de carte funciara pentru informare costa, in mod uzual, 20 lei online si 40 lei la ghiseu, valori folosite pe scara larga in 2024–2025. Extrasul pentru autentificare, solicitat de notar, are un tarif distinct stabilit prin ordin ANCPI (de regula, cateva zeci de lei per extras). Intabularea dreptului de proprietate pentru cumparator implica un tarif procentual raportat la valoarea tranzactiei, cu minime si plafoane conform listei de tarife ANCPI; in practica, pentru apartamente, totalul se situeaza frecvent la cateva zeci pana la cateva sute de lei, in functie de pret si judet. De regula, vanzatorul asigura conformitatea documentatiei cadastrale existente, iar cumparatorul achita intabularea noului drept.

Elemente practice de retinut:
• Extras CF informare: 20 lei online / 40 lei ghiseu (valori curente folosite in 2024–2025).
• Extras CF pentru autentificare: tarif ANCPI separat, de regula zeci de lei per extras.
• Intabulare drept pentru cumparator: tarif procentual + eventuale minime; achitata de obicei de cumparator.
• Actualizarea cadastrului (daca sunt modificari sau neconcordante): cost suportat frecvent de vanzator.
• Termene: extrasele se emit de regula in 1–3 zile, intabularea poate dura cateva zile lucratoare, cu optiuni de urgenta.

Certificatul de performanta energetica si alte documente tehnice

Certificatul de performanta energetica (CPE) este obligatoriu la vanzare; fara el, notarul nu poate autentifica actul. Certificatul este emis de auditori energetici autorizati de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei (MDLPA) si are, in mod normal, o valabilitate de 10 ani, cu conditia sa nu se intervina structural asupra cladirii. In 2024–2025, pentru un apartament standard, costul CPE se situeaza frecvent intre 200 si 400 lei, in functie de suprafata, locatie si complexitate. In plus, pot fi cerute alte documente: certificatul fiscal al proprietarului (de la directia de taxe locale), adeverinta de la asociatia de proprietari privind datoriile si, la nevoie, documente privind imbunatatiri sau regularizari cadastrale. In uzanta pietei, vanzatorul plateste CPE si obtine fiscalul, deoarece aceste documente tin de conformitatea bunului vandut. Lipsa lor poate amana programarea la notar sau poate conduce la costuri suplimentare de urgenta.

Documente tehnice si administrative uzuale:
• Certificat energetic (emisie MDLPA): 200–400 lei pentru apartamente tipice in 2024–2025.
• Certificat fiscal al proprietarului: se obtine de la Directia de taxe locale; de regula gratuit.
• Adeverinta asociatie de proprietari: taxa modica sau gratuita, in functie de asociatie.
• Plan cadastral si incheiere CF actualizate: costuri suportate in functie de necesar, uzual de vanzator.
• Verificari suplimentare (de ex. ipoteci, servituti): incluse in pachetele notariale sau platite separat.

Costuri legate de creditul ipotecar si rolul bancii

Daca achizitia are loc prin credit ipotecar, apar costuri suplimentare, aproape intotdeauna in sarcina cumparatorului. Banca solicita un raport de evaluare ANEVAR, polita de asigurare a locuintei cesionata in favoarea bancii, comisioane bancare si inscrierea ipotecii in cartea funciara. In 2024–2025, evaluarile pentru apartamente in marile orase costa frecvent intre 300 si 800 lei, in functie de evaluator si complexitate. Comisionul de analiza dosar variaza intre 0 si cateva sute de lei, in functie de banca si campanii. Asigurarea obligatorie (PAD) are tarif reglementat, iar asigurarea facultativa se stabileste in functie de valoarea asigurata; ambele se achita de cumparator. Inscrierea ipotecii in CF presupune taxe ANCPI cu pondere redusa in costul total (adesea sub 0,1% din valoarea garantiei, cu minime de ordinul zecilor de lei), gestionate de notar sau direct prin biroul de cadastru.

Cheltuieli tipice la credit ipotecar (2024–2025):
• Evaluare ANEVAR: aproximativ 300–800 lei per apartament.
• Comision analiza dosar: intre 0 si cateva sute de lei, conform ofertei bancii.
• Asigurare PAD + facultativa: prime anuale in functie de valoarea imobilului si bancii.
• Inscriere ipoteca in CF: taxa ANCPI cu pondere redusa, de regula sub 0,1%.
• Eventuale taxe de administrare sau rambursare anticipata: conform contractului bancar.

Negocierea intre parti: bune practici si repartizarea clara a costurilor

Chiar daca exista uzante, partile pot stabili o impartire diferita a costurilor in functie de context. De exemplu, daca apartamentul necesita actualizari cadastrale costisitoare, pretul poate fi ajustat sau cumparatorul poate prelua o parte din efort in schimbul unui discount. In pietele cu cerere ridicata, cumparatorii accepta adesea sa suporte integral onorariul notarial si intabularea, iar in pietele echilibrate se negociaza impartirea 50/50. Este recomandat ca toate alocarile sa fie scrise explicit in antecontract si apoi in contractul final, cu precizarea sumelor estimative si a termenelor. Notarul poate furniza o proforma detaliata a costurilor inainte de semnare, astfel incat fiecare sa stie exact ce plateste in ziua autentificarii. Atentie la platile colaterale (comision agentie, evaluare, asigurari): includeti-le in bugetul total al tranzactiei, nu doar in pretul apartamentului.

Repartizare recomandata, orientativ:
• Vanzator: impozit ANAF (1% sau 3%, in functie de perioada de detinere).
• Vanzator: certificat energetic si documente fiscale/administrative proprii.
• Cumparator: onorariu notarial + TVA 19% si extrase aferente autentificarii.
• Cumparator: intabularea dreptului si, daca e cazul, inscrierea ipotecii.
• Negociabil: comisionul agentiei; se poate imparti sau aloca unei singure parti.

Exemple de bugete si verificari finale inainte de notar

Un exercitiu practic ajuta mult. Pentru un apartament de 100.000 euro, cu plata cash, un cumparator poate estima: onorariu notarial + TVA si extrase in intervalul 700–1.500 euro (sau echivalent in lei), intabulare si taxe ANCPI de cateva zeci-sute de lei, plus eventuale costuri de consiliere juridica. Pentru acelasi apartament, un vanzator care a detinut imobilul peste 3 ani va bugeta impozitul la circa 1% (aprox. 1.000 euro echivalent in lei), la care adauga 200–400 lei pentru certificatul energetic si eventuale actualizari cadastrale, daca sunt necesare. Daca intra in joc un credit, cumparatorul va adauga 300–800 lei pentru evaluare, comisioane bancare si prima de asigurare. Este prudent ca partile sa ceara: o proforma de la notar, o lista cu tarife ANCPI aplicabile si confirmari scrise ale comisioanelor bancare si ale agentiei. Astfel, bugetul final devine previzibil si alocarile sunt asumate din timp, fara costuri ascunse.